Текущий ремонт и содержание общего имущества МКД: документы у УК

Может ли управляющая организация на работы и услуги, выполненные и оказанные при текущем ремонте и содержании общего имущества МКД, составить только УПД? Или нужно формировать и акт, и счет-фактуру?

Требования законодательства о бухучете

Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», действующего с 01.01.2013, формы первичных учетных документов определяет руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета. При этом каждый первичный учетный документ должен содержать все обязательные реквизиты, установленные ч. 2 указанной статьи.

Таким образом, Федеральный закон № 402-ФЗ определяет перечень обязательных реквизитов первичного учетного документа, но не устанавливает конкретные виды документов, которые должны применяться экономическими субъектами в качестве первичных учетных документов, для оформления фактов хозяйственной жизни. Поэтому с 01.01.2013 формы первичных учетных документов, содержащиеся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, не являются обязательными к применению. Однако обязательными продолжают оставаться формы документов, используемых в качестве первичных учетных документов, установленные уполномоченными органами в соответствии и на основании других федеральных законов. См. письма Минфина России от 17.03.2022 № 03-04-05/20591, от 11.03.2021 № 03-03-06/1/17066, Информация Минфина России № ПЗ-10/2012 «О вступлении в силу с 1 января 2013 г. Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

Требования жилищного законодательства

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом (в том числе управляющей организацией) должно обеспечивать, в частности, благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД.

На основании ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 утверждены:

– минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД;
– Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. В пункте 9 этих правил указано, что сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и признаются составной частью технической документации многоквартирного дома.

Таким федеральным органом исполнительной власти является Минстрой, который вправе самостоятельно принимать нормативные правовые акты в установленной сфере деятельности (пп. 5.2.102 п. 5.2 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1038).

Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Получается, указанная форма акта установлена Минстроем во исполнение предоставленных ему полномочий. При принятии Приказа Минстроя России № 761/пр требования законодательства в части правил принятия нормативного правового акта и введения его в действие, в том числе порядок государственной регистрации и опубликования, соблюдены (см. Решение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 18.10.2022 № АКПИ22-661).

В силу п. 24 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя в том числе документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД.

Таким образом, жилищное законодательство предусматривает необходимость отражения сведений об оказанных услугах и выполненных работах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД в соответствующих актах – актах по форме, утвержденной Приказом Минстроя России № 761/пр.

Из судебной практики

При отсутствии таких актов контролирующий орган может посчитать, что работы (услуги) фактически не выполнялись (не оказывалась), и судьи с этим согласятся. Пример – Постановление АС ЦО от 12.09.2019 № Ф10-4060/2019 по делу № А83-9973/2018.

Как следует из представленных материалов, в связи с поступлением жалобы гражданки З. инспекцией по жилищному надзору Республики Крым проведена внеплановая документарная проверка предприятия по соблюдению обязательных требований жилищного законодательства. В ходе проверки выявлено несоблюдение формы акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Составлен акт, выдано предписание, обязывающее предприятие произвести перерасчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД по фактически не выполненным и не оказанным работам и услугам.

Суд отказал предприятию в иске о признании незаконным обозначенного предписания. Форма акта, утвержденная Приказом Минстроя России № 761/пр, не является рекомендуемой, значит, ее следует соблюдать неукоснительно. В этой связи акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД за 2015–2018 годы не соответствуют требованиям указанного приказа и, как следствие, ограничивают право собственников помещений в МКД на получение информации о стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества в доме.

Определением ВС РФ от 12.12.2019 № 310-ЭС19–24505 отказано в передаче дела № А83-9973/2018 в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ. Действующим жилищным законодательством оформление актов выполненных работ (оказанных услуг) определено в качестве обязанностей управляющей организации. Сам акт выполненных работ (оказанных услуг) является единственным надлежащим и допустимым доказательством выполнения и оказания соответствующих работ и услуг. Несоблюдение предприятием формы акта приемки оказанных услуг и выполненных работ ограничивает право собственников помещений в МКД на получение информации о стоимости выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общедомового имущества.

Разъяснения Минстроя

В Письме Минстроя России от 04.04.2016 № 9667-ОД/04 отмечено: установление Минстроем формы акта выполненных работ, оказанных услуг предусмотрено Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, которые утверждены Правительством РФ в соответствии с ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ. В связи с этим несоблюдение управляющими организациями утвержденной формы акта приводит к нарушению требований жилищного законодательства. При этом, по мнению Минстроя, под соблюдением управляющими организациями утвержденной формы акта понимается не столько сохранение полной идентичности текста и порядка его расположения, сколько выполнение требований к содержанию информации, включенной в утвержденную форму акта. Соответственно, если собственники помещений потребуют включить в утвержденную форму акта дополнительную информацию и управляющая организация на это согласится, то оформление акта выполненных работ, оказанных услуг по утвержденной форме с учетом ее дополнения не может признаваться нарушением жилищного законодательства.

Вывод

С учетом изложенного считаем, что управляющим организациям следует составлять акт по форме, утвержденной Приказом Минстроя России № 761/пр, и счет-фактуру (для расчетов с бюджетом по НДС можно использовать вместо счета-фактуры УПД). Рекомендованная форма УПД приведена в Письме ФНС России от 21.10.2013 № ММВ-20-3/96@.

* * *

Если организация занимается управлением МКД, то на работы и услуги, выполненные и оказанные при текущем ремонте и содержании общего имущества МКД, рекомендуем оформлять акт по форме, утвержденной Приказом Минстроя России № 761/пр, и счет-фактуру (или УПД).

Линейкина С. М.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»