8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Дело № А83-3076/2021
Резолютивная часть Постановления объявлена 17 января 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2023 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Крыжской Л. А.,
судей Власова Е. В., Шелудяева В. Н.,
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Григорьевой Т. В.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: Кузьмин В. В. – представитель общества с ограниченной ответственностью «Секунда», доверенность № 1 от 13.01.2023, копия диплома, паспорт; Новицкая В. Ю. – представитель общества с ограниченной ответственностью «Секунда», доверенность № 9 от 07.12.2022, копия диплома, паспорт;
от иных участвующих в деле лиц: Плотников К. В. – представитель Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым, доверенность № 03-19/2 от 13.01.2023; представитель Администрации города Ялты Республики Крым, доверенность № 61/02.1-42 от 10.01.2023, копия диплома, служебное удостоверение;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Секунда» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 08.06.2022 и Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2022 по делу № А83-3076/2021,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее – истец, ДИЗО, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Секунда» (далее – ответчик, ООО «Секунда», общество) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:010123:362 площадью 3 847 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, город Ялта, в районе ул. Парковый проезд, дом 8, заключенного 15.02.2017 между муниципальным образованием Городской округ Ялта в лице ДИЗО Администрации города Ялта Республики Крым и ООО «Секунда».
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Администрация города Ялта Республики Крым (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «Центринвест».
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 08.06.2022 заявленные требования удовлетворены в полном объеме, договор аренды расторгнут.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2022 решение суда республики оставлено без изменений.
Полагая указанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением и неправильным применением норм материального права, при неполно установленных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, ООО «Секунда» (далее – заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда республики и апелляционное Постановление отменить полностью, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В обоснование доводов жалобы кассатор указывает на отсутствие в обжалуемых судебных актах надлежащей правовой оценки факту возведения берегоукрепительных и противооползневых сооружений как подготовительному этапу освоения арендуемого земельного участка для дальнейшего возведения на нем объектов недвижимого имущества; в связи с этим полагает необоснованным отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы. Считает недопустимым доказательством по делу Акт осмотра (обследования) земельных участков от 15.05.2020, составленный ДИЗО в нарушение требований законодательства. Обращает особое внимание, что с 2008 года им разрабатывалась проектная документация, проводились необходимые работы по строительству противооползневого сооружения, реконструкции и возведению берегоукрепительных сооружений. Указывает, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие освоение земельного участка в отношении измененного наименования объекта строительства. Полагает, что судами двух инстанций наравне с договором о сотрудничестве от 27.12.2006 и дополнительным соглашением к нему не дана надлежащая правовая оценка факту изменения наименования объекта строительства.
В судебном заседании суда округа представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, просят ее удовлетворить.
Представитель департамента и Администрации указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в письменном отзыве на жалобу.
Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 04.06.2008 между Ялтинским городским советом и ЧП «Секунда» сроком на 49 лет заключен аренды земельного участка площадью 3 847 кв. м, расположенного по адресу: Украина, Автономная Республика Крым, г. Ялта, ул. Парковый проезд, 8, для строительства и обслуживания Центра водного туризма, (зарегистрирован в Госкомземе Украины 10.06.2008), по условиям которого (пункт 6.5) срок освоения земельного участка составляет пять лет с момента заключения договора и его государственной регистрации.
Сведения о земельном участке с присвоенным кадастровым номером 90:25:010123:362 внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 28.01.2015, как о ранее учтенном объекте недвижимости на основании вышеуказанного договора аренды.
На основании Постановления Администрации города Ялта Республики Крым № 5672-п от 30.12.2016 земельному участку установлен вид разрешенного использования «Туристическое обслуживание (код 5.2.1)», «Гостиничное обслуживание (код 4.7)». Данные факты установлены в судебных актах по делу № А83-1308/2021.
В порядке переоформления (приведения в соответствие) ранее заключенного договора от 04.06.2008 между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым и ООО «Секунда» 15.02.2017 сроком до 09.06.2057 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:010123:362 площадью 3 847 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, в районе ул. Парковый проезд, д. 8, в границах, указанных в кадастровом паспорте, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «туристическое обслуживание» (код 5.2.1), «гостиничное обслуживание» (код 4.7) (далее – земельный участок, спорный земельный участок). На земельном участке объекты недвижимого имущества отсутствуют.
Согласно условиям договора арендодатель имеет право требовать от арендатора надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором. Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Арендатор обязан приступить к освоению земельного участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора. В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендатора за месяц до наступления такого события, в случае неиспользования (неосвоения) участка, в установленные договором сроки и порядке.
Земельный участок передан арендатору 15.02.2017 по акту приема-передачи.
Сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта 15.05.2020 произведено обследование фактического использования земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка. Осмотром установлено, что строения на земельном участке отсутствуют; земельный участок находится в 100 метровой береговой зоне; собственником данных строений на основании свидетельства о праве собственности является ООО «Секунда»; на момент осмотра строительные работы не производились.
Департамент 07.12.2020 обратился к ответчику с предупреждением исх. № 03-19/3134 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка и предложением о расторжении договора аренды земельного участка.
Ссылаясь на факт неосвоения ответчиком с 2008 года арендуемого земельного участка, ДИЗО Администрации г. Ялта обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим иском.
По мнению суда округа, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами арбитражного процессуального законодательства, положениями статей 307, 450, 452, 453, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1, 22, 42, 45, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 1, 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), правомерно исходили из следующего.
Так, согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу положений статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления № 73, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). После уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 23 Постановления № 11 при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в статьях 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).
При этом, обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, установлена статьей 42 ЗК РФ.
Согласно части 1 статьи 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен в аренду в целях возведения объектов капитального строительства 2008 году; в 2017 году произошло переоформление права аренды, в связи с чем заключен договор аренды, возложивший на арендатора обязанность приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора; на протяжении 14 лет разрешительная документация арендатором не получена; по состоянию на 2020 год спорный объект земельных отношений свободен от застройки, строительство не начато.
Возражая против исковых требований, общество указало, что при переоформлении договора аренды произошло изменение цели предоставления участка и наименование объекта строительства на «Строительство и обслуживание многофункционального комплекса», что подтверждается заключенным 27.12.2006 между Администрацией города Ялта Республики Крым, ООО «Секунда» и ООО «Центринвест» договором о сотрудничестве.
В целях проверки указанного довода общества, судами двух инстанций установлено, что в силу условий указанного договора о сотрудничестве предметом и его целью являются взаимные обязательства сторон в процессе эксплуатации, подготовки к реконструкции и строительству, проведения реконструкции существующих и строительства новых противооползневых и берегоукрепительных сооружений пляжа «Солнечный» путем строительства Центра водного туризма с инфраструктурой к нему для проведения благоустройства территории г. Ялты и приведения ее в соответствие с современными архитектурными, градостроительными требованиями, придания городу привлекательного вида, с указанием характеристик Центра. Дополнительным соглашением № 2 от 16.08.2016 к указанному договору изменено наименование подлежащего возведению объекта путем указания на строительство Многофункционального комплекса по ул. Парковый проезд, 8, 8А, 10, 11, 12, 13, 15, 15А.
Отклоняя вышеназванные возражения ответчика, суды двух инстанций верно исходили из того, что при переоформлении договора его существенные условия (площадь участка и цель его предоставления) остаются неизменными; они не могут быть изменены в рассматриваемом случае посредством указания в обращении иной цели использования участка либо заключением дополнительного соглашения к стороннему договору о сотрудничестве; арендодатель заинтересован в освоении земельного участка арендатором путем осуществления действий в рамках договора аренды по строительству Центра водного туризма; выполнение работ по реконструкции берегоукрепительных сооружений пляжа «Солнечный» и связанные с ним финансовые затраты не влияют на выполнение обязательств по освоению и застройке спорного земельного участка, не приостанавливают выполнение обязательств по освоению и не могут рассматриваться в качестве доказательств объективной причины невыполнения обязательств по спорному договору.
Отсутствие строений на спорном земельном участке подтверждено материалами дела, в том числе актом совместного осмотра истца и ответчика по делу и информацией Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру.
В качестве возражений на исковое заявление общество также сослалось на неоднократные обращения с 2018 года в государственные органы и учреждения по вопросу застройки земельного участка, а также привело пояснения по наличию объективных препятствий в освоении земельного участка.
Отклоняя указанные доводы, суды двух инстанций исходили из того, что приведенные обществом факты обращений относятся к строительству 11-этажного гостиничного комплекса «Апарт-отель» в границах береговой полосы, то есть в непосредственной близости от уреза воды, что установлено в деле № А83-1308/2021, в то время как доказательств разработки проектной документации и обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство объекта – Центр водного туризма ООО «Секунда» не представлено.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении. Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе. Продемонстрированные обществом темпы освоения земельного участка влекут невозможность достижения целей заключения договора даже в течение всего срока его действия.
Суд округа при рассмотрении кассационной жалобы учитывает, что доводы кассационной жалобы повторяют позицию общества в судах первой и апелляционной инстанций и сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела.
Между тем, оценка/переоценка фактических обстоятельств дела и имеющихся доказательств дела в полномочия суда кассационной инстанции не входит (статьи 286 и 287 АПК РФ).
Иных доводов, заслуживающих внимания в целях проверки законности и обоснованности состоявшихся по делу судебных актов, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 08.06.2022 и Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2022 по делу № А83-3076/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Л. А. Крыжская
Судьи
Е. В. Власов
В. Н. Шелудяев