Главная / Форум / Скорая помощь бухгалтерам новых регионов РФ

нежилая недвижимость, товар дооборудование и строительство

cherepashka

04 дек. 2019 г., 12:56

Здравствуйте! У нашего предприятия (ООО, на ОСНО) числится на балансе несколько объектов нежилой недвижимости. Сформирована продажная стоимость, получены свидетельства о праве собственности Недвижимость предназначена на продажу, учитывается на бух. счете 41, товары. Построена подрядным способом, с привлечением внешних подрядных организаций. Недвижимость никак не используется в нашей хоздеятельности. Просто висит на балансе, ищем покупателей.
В настоящее время мы хотим достраивать, дооборудовать эту недвижимость. Например, устанавливать пластиковые окна, двери, делать внутреннюю отделку помещений, красить фасад, устанавливать кондиционеры и тд. Для того, чтобы увеличить продажную стоимость и коммерческую привлекательность недвижимости при продаже.
Работы будут проводится внешними подрядными организациями на постоянной основе в течении длительного времени.

Возможны и правомерны такие операции по строительству с недвижимым имуществом – товаром?

Если да, как проводить это в бух. учете и налоговом учете?

Затраты на покупку стройматериалов, работ подрядных организаций можно учитывать в расходах по налогу на прибыль?

Еще очень волнует вопрос по налогу на имущество. По недвижимости, учитываемой как товар, организация не платит налог на имущество. То есть, по этой недвижимости, мы до сих пор не платили налог на имущество. Если мы будем достраивать и модернизировать имеющуюся недвижимость, нужно ли нам переводить ее в состав основных фондов, чтобы не было вопросов с налоговой, так как работы будут проводится внешними подрядными организациями на постоянной основе в течении длительного времени?
- poirot1
  
  04 дек. 2019 г., 13:55
  
  Добрый день! А что значит "числится на балансе"? Вы их с нуля построили (с привлечением субподрядчиков) или приобрели уже готовое (нуждающееся в доделке), но именно с целью перепродать?
  - cherepashka
    
    04 дек. 2019 г., 14:40
    
    С нуля построили.
    - poirot1
      
      04 дек. 2019 г., 14:43
      
      Тогда вам следовало действовать с учетом Письма Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02. Там сказано:
      Исходя из Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, и Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, в том числе объектов долевого строительства у основного застройщика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).
      
      С кредита этого счета расходы списываются в корреспонденции:
      
      со счетом 01 "Основные средства" - при принятии инвестором, застройщиком (заказчиком) объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
      
      со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - при сдаче инвестору, застройщику, перечислившему средства на строительство объектов в порядке долевого участия основному застройщику, объектов, законченных строительством;
      со счетами 43 "Готовая продукция", 90 "Продажи" - при принятии к учету (при продаже) объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи по договорам купли-продажи, а также при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика.
      - poirot1
        
        04 дек. 2019 г., 14:45
        
        Что касается налога на имущество, то в любом случае если из вашего учета видно, что эти объекты изначально с момента строительства предназначались для продажи, то есть не являются для вас основным средством, то оснований для взимания налога на имущество нет.
- poirot1
  
  04 дек. 2019 г., 15:01
  
  cherepashka написал 4 декабря 2019 г.
  В настоящее время мы хотим достраивать, дооборудовать эту недвижимость. Например, устанавливать пластиковые окна, двери, делать внутреннюю отделку помещений, красить фасад, устанавливать кондиционеры и тд. Для того, чтобы увеличить продажную стоимость и коммерческую привлекательность недвижимости при продаже.
  Работы будут проводится внешними подрядными организациями на постоянной основе в течении длительного времени.
  
  Очевидно, что эти расходы - прямые. Согласно п. 2 ст. 318 НК РФ Прямые расходы относятся к расходам текущего отчетного (налогового) периода по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены в соответствии со статьей 319 настоящего Кодекса.
  - cherepashka
    
    05 дек. 2019 г., 9:25
    
    Большое спасибо!
- bubnova
  
  10 дек. 2019 г., 16:39
  
  В 2019 году избежать уплаты налога на имущество организация может только при наличии доказательств, подтверждающих обоснованность невключения недвижимости в состав основных средств.
  
  Начиная с 01.01.2020 недвижимость облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости даже в тех случаях, когда объекты не являются основными средствами. Обязательное условие - объекты поименованы в утвержденном субъектом РФ перечне объектов кадастрового налогообложения. В противном случае существуют риски доначисления налога исходя из среднегодовой стоимости здания, если организация не сможет подтвердить, что недвижимость не соответствует условиям, перечисленным в п. 4 ПБУ 6/01 (как и в 2019 году).
  
  Факт осуществления дополнительных вложений в недвижимость не влечет обязанности перевода объектов в категорию основных средств при условии сохранения планов продажи.
  
  Затраты в виде стоимости материалов и сумм платы за выполненные подрядными организациями работы в бухгалтерском учете необходимо относить на увеличение стоимости здания. Это не противоречит ПБУ 5/01.
  
  В целях налогообложения прибыли указанные затраты можно учесть в том периоде, когда будет отражена выручка от реализации недвижимости (см. ст. 268 НК РФ о реализации прочего имущества).
  Во многом сходная с описанной Вами ситуация рассматривается в статье "Товарная недвижимость: расходы на отделку, налог на имущество" (https://www.audar-info.ru/material/catalogArticle/view/type_id/1/cat_id/5/id/66865/). Надеемся, что она поможет разобраться с возникшими вопросами и принять правильные решения.
  - cherepashka
    
    08 янв. 2020 г., 9:23
    
    Спасибо