8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Дело № А84-4722/2017
Резолютивная часть Постановления объявлена 28.08.2019.
Постановление изготовлено в полном объеме 28.08.2019.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л. В.
судей Нарусова М. М., Шульгиной А. Н.
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям Севастополя – не явился, извещен надлежаще
от ответчика:
ООО «Тонус Плюс» г. Севастополь – Кирилин М. В. – конкурсный управляющий (определение суда от 04.06.2018)
ООО «Тонус Плюс» (Украина) – не явился, извещен надлежаще
от третьих лиц:
Правительство Севастополя – не явился, извещен надлежаще
Игнатовский Сергей Юрьевич – Дорожкин А. Д. – представитель (дов. б/н от 08.04.2019)
Полякова Ольга Викторовна – не явился, извещен надлежаще
Ящук Тамара Васильевна – не явился, извещен надлежаще
ПК «ЖСК «Парковый 14» – не явился, извещен надлежаще
ТСН «Парк Победы» – не явился, извещен надлежаще
ТСН «Морской Ветер» – не явился, извещен надлежаще
ЖСК «Новый дом» – не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.01.2019 и Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019 по делу № А84-4722/2017,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском:
- о взыскании солидарно с ООО «Тонус Плюс» г. Севастополь и ООО «Тонус Плюс» (Украина) по договору аренды земельного участка от 15.02.2007 2 669 179 руб. 67 коп., из которых 2 403 922 руб. 18 коп. составляет задолженность по арендной плате за период с января 2015 года по июнь 2017 года, 204 188 руб. 35 коп. – пеня и 61 069 руб. 14 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами и расторгнуть данный договор аренды земельного участка, обязав ответчиков в течение месяца с момента вступления в силу решения суда возвратить ДИЗО земельный участок общей площадью 0,3100 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Парковая, 14;
- о взыскании солидарно с ООО «Тонус Плюс» и ООО «Тонус Плюс» (Украина) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.12.2008 за период с января 2015 года по июнь 2017 года в размере 3 314 264 руб. 56 коп., в том числе долг 2 904 205 руб. 43 коп., пени в размере 315 523 руб. 42 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 94 535 руб. 71 коп., а также расторгнуть указанный договор аренды земельного участка, обязав ответчиков в течение месяца с момента вступления в силу решения суда возвратить ДИЗО земельный участок общей площадью 0,4000 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Парковая, 14.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 30.01.2019, оставленным без изменения Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019, заявленные требования удовлетворены частично: с ООО «Тонус Плюс» г. Севастополь в пользу ДИЗО взысканы 4 527 842 руб. 53 коп., из которых 4 474 843 руб. 08 коп. составляет задолженность по арендной плате, в том числе по договору аренды от 15.02.2007 – 2 185 301 руб. 05 коп., по договору аренды от 29.12.2008 – 2 289 542 руб. 03 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами по договору от 15.02.2007 – в сумме 17 449 руб. 55 коп., по договору от 29.12.2008 – в сумме 18 100 руб. В удовлетворении иска к ООО «Тонус Плюс» (Украина) отказано. В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Не соглашаясь с выводами судебных инстанций Департамент имущественных отношений города Севастополя обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить и заявленные требования в этой части удовлетворить.
Учитывая требования ст. 284 АПК РФ, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, которые надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения жалобы.
Проверив в порядке ст. ст. 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены вышеуказанных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 15.02.2007 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «Тонус Плюс» (арендатор, зарегистрирован по адресу: г. Севастополь, ул. Очаковцев, 26) был заключен договор аренды земельного участка (с учетом дополнительного соглашения от 04.02.2010) площадью 0,3100 га, состоящего из земельного участка № 1 площадью 0,3060 га и земельного участка № 2 площадью 0,0040 га.
29.12.2008 между этими же сторонами был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,4000 га, в том числе: земельного участка № 1 площадью 0,2150 га и земельного участка № 2 площадью 0,1850 га.
Указанные земельные участки предоставлены ответчику для строительства и обслуживания многоквартирного жилого комплекса с объектами торговли и соцкультбыта, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которые находятся: г. Севастополь, ул. Парковая, 14 сроком на 25 лет.
Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи соответственно от 05.03.2007 и 29.12.2008, а договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
План земельного участка и акты определения границ земельного участка оформлены в качестве приложения к договорам аренды.
В соответствии с п. 2.3 договора от 15.02.2007, с учетом дополнительного соглашения от 04.02.2010, нормативная денежная оценка земельного участка составляет: на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию 437 015, 64 грн.; на последующий период 1 185 076,94 грн.
При этом годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка. Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: на период строительства 437015,66 * 0,03 = 13110,47 грн.; на последующий период 2185076,94 * 0,003 = 65552,31 грн. (п. п. 4.1, 4.2 договора).
По договору от 29.12.2008, с учетом дополнительного соглашения от 17.11.2009, нормативная денежная оценка земельного участка составляет: 2 524 043 украинских гривен; на период строительства – 504 809 грн.
При этом, согласно п. 4.1 договора, годовая арендная плата устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета № 1348 от 14.10.2003, в редакции от 13.02.2008, в размере: 10% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 2 524 043 грн. * 0,1 = 252 404,30 грн.; на период строительства 504809 * 0,1 = 50 480,90 грн.
Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (налоговой) месяца, в национальной валюте Украины на бюджетный счет города Севастополя (п. 4.4 договора).
За несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины (п. 4.8 договора).
В соответствии с п. 12.4 договоров арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты арендатором в течение трех месяцев арендной платы; не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (ст. 416 ГК).
Поскольку арендатором не исполнялись обязательства по своевременному внесению арендных платежей, за ответчиком образовалась задолженность за период за январь 2015 года по июнь 2017 года: по договору от 29.12.2008 – в размере 2 904 205 руб. 43 коп.; по договору от 15.02.2007 в размере 2 403 922 руб. 18 коп.
Направленная истцом в адрес ответчика 20.10.2017 претензия о погашении задолженности и расторжения договоров аренды оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим требованием.
На момент рассмотрения спора, ООО «Тонус Плюс» является банкротом (решение Арбитражного суда города Севастополя от 17.11.2015) и в отношении общества открыто конкурсное производство.
При разрешении заявленного спора, судебные инстанции правомерно руководствовались нормами законодательства об аренде и земельным законодательством Российской Федерации, поскольку договор аренды, из которого возник спор, является действующим.
В статьях 45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка), а также в случае существенного нарушения договора со стороны арендатора, к которому относится, в том числе, и неуплата арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
В рассматриваемом случае, ответчик не оспаривает факт просрочки внесения арендных платежей, ссылаясь на тяжелое материальное положение как банкрота и объективные причины невозможности исполнения обязательств по договору аренды.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на момент рассмотрения заявленных требований на спорных земельных участках построены многоквартирные жилые дома по ул. Парковая, 14А, 14Б, 14 корпус 2 (ранее 14В), 14 корпус 1 (ранее 14г) и введены в эксплуатацию.
В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Тот факт, что земельные участки под жилыми домами не сформированы, не свидетельствует о продолжении действия договора аренды после регистрации прав первых собственников на помещения в этих домах.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.
Таким образом, в данном случае истец вправе требовать арендную плату только за землю, которая находится непосредственно у ответчика, т.е. под объектами незавершенного строительства.
Как следует из представленного расчета задолженности по арендным платежам, он рассчитан исходя из общей площади земельных участков переданных в аренду, без учета земельных участков на которых расположены жилые дома уже сданные в эксплуатацию.
С целью определения площадей земельных участков суду следовало провести по делу экспертизу.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Аналогичные положения стороны закрепили в п. 12.4 договоров аренды, где в качестве основания расторжения договора аренды в одностороннем порядке указывается на неисполнение одной из сторон принятых на себя обязательств по договору.
Факт просрочки арендных платежей ответчиком не оспаривается, а его довод о тяжелом финансовом положении не может являться основанием для неисполнения условий договора аренды о внесении арендной платы в указанный в нем срок.
На основании изложенного, кассационная коллегия не может согласится с выводом судебных инстанций об отказе в удовлетворении требований о расторжении заключенных между сторонами договоров аренды.
При этом суду следует принять во внимание, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017), в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное и с учетом добытых доказательств принять по делу законное и обоснованное решение.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.01.2019 и Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019 по делу № А84-4722/2017 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Л. В. Солодова
Судьи
М. М. Нарусов
А. Н. Шульгина