8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Дело № А50-6142/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 10.04.2019.
Постановление изготовлено в полном объеме 17.04.2019.
Арбитражный суд Уральского округа в составе
председательствующего Гавриленко О. Л.,
судей Жаворонкова Д. В., Черкезова Е. О.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общество с ограниченной ответственностью «Проект-1» (далее – общество, застройщик, заявитель) на Решение Арбитражного суда Пермского края от 18.07.2018 по делу № А50-6142/2018 и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2018 по тому же делу.
В судебном заседании приняли участие представители общества – Гусева О. А. (доверенность от 9.01.2019), Губанов А. В. (доверенность от 01.04.2019).
Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
До начала судебного заседания Инспекция государственного жилищного надзора Пермского края (далее – инспекция, заинтересованное лицо) заявила ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия ее представителя. Заявление инспекции судом рассмотрено и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным пунктов 1 и 4 предписания инспекции от 24.11.2017 № 9-24.
Решением суда от 18.07.2018 (судья Вшивкова О. В.) заявленные требования удовлетворены частично, пункт 4 оспариваемого предписания инспекции признан недействительным, на заинтересованное лицо возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя; в удовлетворении остальной части требований застройщика отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2018 (судьи Гладких Е. О., Варакса Н. В., Муравьева Е. Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит названные судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований, дополнительно признать недействительным пункт 1 оспариваемого предписания, согласно которому на заявителя возложена обязанность обеспечить возврат в кассу или на свой расчетный счет денежных средств долевого строительства в размере 12 320 000 рублей, использованных, как полагает инспекция, не по целевому назначению.
Заявитель жалобы считает, что признав произведенные обществом расходы на оплату услуг страхования и управления, а также оплату агентских услуг, нецелевыми, суды вместе с тем не дали должной правовой оценки их обоснованности, связи с созданием объекта строительства, соразмерности, адекватности, учитывая при этом, что цена договора определена как сумма денежных средств на создание объекта долевого строительства, так и денежных средств на оплату услуг застройщика. Руководствуясь принципами защиты интересов участников долевого строительства и распространяя ограничения по расходным операциям, предусмотренные статьей 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), на всю полученную застройщиком сумму, суды нивелировали коммерческий характер осуществляемой им деятельности.
Обоснованность заявленной позиции подтверждает ссылкой на вступившие в законную силу изменения, внесенные в Закон № 214-ФЗ, расширившие перечень целей, на которые, полученные от «дольщиков» денежные средства могут быть израсходованы застройщиком. Считает необязательной и нецелесообразной дифференциацию состава цены в договоре долевого строительства, в том числе для участников долевого строительства, которые, по мнению заявителя, будучи заинтересованными в получении готового продукта – жилого помещения, безразличны к слагаемым уплачиваемой ими суммы.
В отзыве на кассационную жалобу инспекция просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, жалобу общества – без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, по результатам проведенной инспекцией внеплановой выездной проверки соблюдения обществом требовании Закона № 214-ФЗ, ею составлен акт от 24.11.2017 № 9-27 и выдано оспариваемое предписание, пунктом 4 которого на заявителя возложена обязанность в срок до 12.03.2018 обеспечить возврат в кассу или на свой расчетный счет денежных средств долевого строительства в размере 16 386 000 рублей, в том числе 12 320 000 рублей, использованных застройщиком на цели, не перечисленные в части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ и направить данные средства на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Автозаводская, 11.
Общество, посчитав требования инспекции незаконными, нарушающими его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды, отказывая в удовлетворении требований заявителя в обжалуемой части, пришли к выводу о том, что отсутствие в договорах долевого строительства дифференциации размера денежных средств, получаемых обществом в качестве оплаты его услуг, и средств, предназначенных для возмещения затрат по строительству (созданию) объекта долевого строительства, обязывает застройщика использовать все денежные средства, составляющую цену договора, исключительно на цели, перечисленные в части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ. Мотивом, по которому суды посчитали возможным распространить обязанность по целевому расходованию на всю цену договора, послужила необходимость обеспечения контроля соблюдения застройщиком прав участников долевого строительства.
Между тем, суд округа полагает, что данные выводы судебных инстанций основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
В силу части 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Ценой договора признается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действующей в период выдачи предписания) денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях: 1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание); 2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным; 4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией; 5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения; 6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории; 7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Исчерпывающим образом регламентировав возможное назначение расходов застройщика, производимых им за счет средств, получаемых по договору от участников долевого строительства, законодатель вместе с тем указал, что названное ограничение расходных операций не распространяется на ту часть цены договора, которая предназначена в счет оплаты услуг застройщика и расходуется им по своему усмотрению.
Смысл содержания данной нормы, исходя из ее буквального толкования, заключается в обеспечении баланса интересов сторон – застройщика, как коммерческой организации и участников долевого строительства, обоснованно рассчитывающих на своевременное обретение объекта недвижимости, отвечающего требованиям закона и договора. Стремясь защитить равенство прав сторон договора долевого строительства вводимые законодателем ограничения служат общей цели создаваемых ими правоотношений, говоря о том, что основная часть цены договора в любом случае должна быть потрачена на цели, связанные со строительством.
Как установлено судами и следует из материалов дела, часть денежных средств, полученных обществом по договорам от участников долевого строительства, в размере 12 320 000 руб. была израсходована им на оплату ведения кадрового бухгалтерского, налогового учетов, экономического, финансового и юридического сопровождения (управленческие расходы), на страхование гражданской ответственности, оплату услуг агентств недвижимости.
Признавая такое расходование нецелевым, суды, исходя из положений части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, сослались на невозможность определить какая часть денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства, являлась источником данных расходов, поскольку пунктом 3.1 заключенных договоров, цена договора определялась единой суммой, без распределения на средства, предназначенные для возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, и средства для оплаты услуг застройщика. Учитывая отсутствие пропорционального деления цены в договорах, суды презюмировали целевое назначение всех вносимых дольщиками сумм, что привело к фактическому изменению согласованных сторонами условий.
Таким образом, суды, дабы не допустить нарушения прав дольщиков и обеспечить удобство контроля за расходованием уплаченных ими денежных средств, вместе с тем отказали в защите права застройщика на получение справедливой оплаты оказанных им услуг, без разрешения вопроса о том, добросовестно ли он осуществлял реализацию такого права.
Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо может быть лишено защиты принадлежащего ему права полностью или частично только если злоупотребляет им.
В соответствии с данной нормой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
При этом той же статьей предусматривается презумпция добросовестного и разумного поведения участников гражданских правоотношений.
Таким образом, чтобы ее опровергнуть и отказать лицу в защите принадлежащего ему права надлежит исследовать фактические обстоятельства поведения такого лица и цели преследуемые им.
Применительно к рассматриваемой ситуации, в качестве обоснования нецелевого характера спорных расходов, инспекции следовало доказать, что данные расходы не имели связи с исполнением обязательств по договорам долевого строительства, являлись необоснованными, неразумными, несоразмерными объему встречного предоставления.
Между тем, ограничившись констатацией формального несоответствия произведенных заявителем расходов перечню, указанному в статье 18 Закона № 214-ФЗ, ссылаясь на невозможность определения их источника, суды не дали оценку сущности спорных затрат и не определили их процентную долю в общем объеме денежных средств, полученных застройщиком по договорам долевого строительства.
Несмотря на отсутствие дифференциации сумм, приходящихся на строительство, и сумм предназначенных для оплаты оказываемых застройщиком услуг, суды в данном случае должны были в общем, и в частности соотнести фактическое назначение каждой статьи произведенных расходов с целью договора долевого строительства и принятых обществом обязательств.
Постановка судами выводов о нецелевом характере таких затрат, без рассмотрения их с точки зрения смысла статьи 18 Закона № 214-ФЗ и заключенных договоров, в конечном итоге приводит к нарушению принципов привлечения к юридической ответственности, поскольку заявитель, добросовестность действий которого не опровергнута, вынужден претерпевать неблагоприятные для него последствия в виде обязанности вернуть на счет спорную денежную сумму.
Удобство администрирования, как один из мотивов, по которому суды применили презумпцию целевого назначения всей цены договора, в принципе не может являться достаточным основанием для отказа лицу в осуществлении прав (в том числе прав на получение справедливого и соразмерного встречного предоставления).
Действительно, указание определенной суммы или соответствующего процента от цены договора участия в долевом строительстве, предназначенных для компенсации текущих расходов застройщика (оплаты услуг застройщика) и добавит цене договора «прозрачности» в контексте облегчения надзорной деятельности со стороны инспекции, вместе с тем отсутствие дифференциации указанных сумм само по себе не свидетельствует о нецелевом расходовании денежных средств.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанции не исследовали имеющиеся в деле доказательства на предмет разрешения вопроса о соответствии спорных расходов целям осуществления строительства и исполнения договоров, добросовестности или недобросовестности действий заявителя, при том что данные обстоятельства имеют существенное значение для разрешения настоящего дела, суд кассационной инстанции, не обладая полномочиями по их установлению и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, полагает необходимым обжалуемые судебные акты отменить в части отказа в признании недействительным пункта 1 предписания инспекции о возврате обществом денежных средств в сумме 12 320 000 руб., расходование которых признано нецелевым, и в данной части отправить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует устранить указанные недостатки, исследовать в совокупности представленные в материалы дела доказательства, дать оценку всем доводам заявителя, обратив внимание на вступившие в законную силу изменения, внесенные в часть 5 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, расширившие перечень расходов, источником финансирования которых могут быть средства, предназначенные для возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. К данным расходам теперь отнесены, в том числе расходы, связанные с обычной хозяйственной деятельностью застройщика как юридического лица.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 18.07.2018 по делу № А50-6142/2018 и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2018 по тому же делу отменить в части отказа в признании недействительным пункта 1 предписания Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края от 24.11.2017 № 9-24 о возврате денежных средств, расходование которых признано нецелевым в сумме 12 320 млн. рублей.
Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О. Л. Гавриленко
Судьи
Д. В. Жаворонков
Е. О. Черкезов