8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Судья Шамхалова Т. М.
Докладчик Павлуцкая С. В.
Президиум Приморского краевого суда в составе:
председательствующего Чугункиной Н. П.,
членов президиума Бусарова С. А., Дорохова А. П., Нужденко Т. П., Украинской Т. И., Хребтовой Н. Л.,
при секретаре Д.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В. к администрации городского округа Большой Камень Приморского края, Б., Ч., Н., ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании недействительными договора купли-продажи и договора аренды земельных участков, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанности, по кассационной жалобе В. на Решение Шкотовского районного суда Приморского края от 8 августа 2017 года, Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 22 ноября 2017 года.
Заслушав доклад судьи Шевцовой Т. С., выслушав объяснения представителя В. – Р., В., представителя Ч. – Т., представителя Б. – К., президиум
установил:
В. обратился в суд с иском к администрации городского округа Большой Камень Приморского края (далее – администрация), Б., Ч., Н., ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка от 28.05.2015 №, заключенного между администрацией и Б., Ч. в отношении земельного участкам с кадастровым номером № 3008, договора аренды земельного участка от 28.06.2016 №, заключенного между администрацией и Н. в отношении земельного участка с кадастровым номером №:3007, о применении последствий недействительности сделок путем возврата сторон по договорам купли-продажи, аренды в первоначальное положение; аннулирования в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами №:3008, №:3007.
В дальнейшем уточнил исковые требования и просил признать недействительными договор купли-продажи земельного участка от 28.05.2015 № в части земельного участка площадью 653,97 кв. м с границами, определенными кадастровым инженером П. в заключении от 26.06.2017, договор аренды земельного участка от 28.06.2016 № в части земельного участка площадью 487,23 кв. м с границами, определенными кадастровым инженером П. в заключении от 26.06.2017, применить последствия недействительности сделок путем возврата сторон по договорам купли-продажи, аренды в первоначальное положение в части спорных земельных участков, внесения изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о площади и границах земельных участков.
В обоснование заявленных исковых требований указал, что Постановление от 12.05.2015 № о разделе земельного участка с кадастровым номером №:1444 на два самостоятельных участка с кадастровыми номерами №:3008, №:3007 противоречит нормам Земельного кодекса РФ, поскольку администрация приняла решение о разделе земельного участка без его согласия как землепользователя, имеющего объект недвижимости на данном участке, относящегося к лицам, наделенным исключительным правом на приватизацию земельного участка по правилам статьи 39.20; у администрации не имелось законных оснований для оформления права собственности Б., Ч. на земельный участок с кадастровым номером №:3008 для эксплуатации линейных сооружений – канализационная и водопроводная сеть; образованные в результате раздела с нарушением закона земельные участки не могут быть объектом прав и не могут являться предметом сделок, совершаемых в гражданском обороте.
Решением Шкотовского районного суда Приморского края от 8 августа 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского Краевого суда от 22 ноября 2017 года, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы В. судьей Приморского краевого суда Шевцовой Т. С. 17 апреля 2018 г. дело было истребовано в Приморский краевой суд и Определением от 20 июня 2018 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции – президиума Приморского краевого суда.
Администрация городского округа Большой Камень Приморского, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Н., извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Президиум Приморского краевого суда, руководствуясь статьей 385 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела на рассмотрение в судебном заседании суда кассационной инстанции, президиум находит судебные постановления подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Судом установлено и следует из материалов дела, на основании постановления администрации ЗАТО г. Большой Камень (далее – администрация) от 14 апреля 2000 г. № между администрацией и МУП «Жилищно-коммунальное дорожное хозяйство» 14 апреля 2000 г. заключен договор о передаче в аренду на срок пять лет земельного участка площадью 0,14 га, в границах, указанных в плане земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, расположенного по адресу: <адрес>, под существующую котельную.
Из указанного постановления и договора следует, что земельный участок 14 апреля 2000 г. поставлен на кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера №:00:03, МУП «ЖКДХ» предписывалось оформить право аренды в соответствии с действующим законодательством. Договор имеет приложение в виде плана границ земельного участка, экспликации земель, предоставленных в аренду (т. 1, л. д. 7, 9 – 13).
20 декабря 2006 г. между администрацией и Ч. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому Ч. приобрела здание – банно-прачечного комбината общей площадью___ кв. м, здание – котельная общей площадью___ кв. м (лит. Б, б – пристройка, инвентарный №, сооружение – канализационная сеть в составе: канализационный трубопровод диаметром___ мм, протяженностью ___ п. м, смотровые колодцы ___ шт., домовой выпуск ___ шт., сооружение – водопроводная сеть в составе: водопроводные трубы диаметром ___ протяженностью ___ кв. м, смотровые колодцы ___ шт., задвижки ____, гидранты ___ шт__ водопроводные вводы ___ шт., расположенные на земельном участке ориентировочной площадью 0,4375 га, находящегося в ведении органа местного самоуправления (т. 2, л. д. 68 – 72).
Право собственности Ч. на указанные объекты зарегистрировано в установленном порядке, о чем 26 февраля 2007 г. ответчику выданы свидетельства о регистрации перехода права собственности (т. 2, л. д. 73 – 76).
На основании Постановления от 7 декабря 2007 г. № между администрацией и Ч. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №:1443 общей площадью ___ кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях под здание – банно-прачечного комбината (т. 2, л. д. 79 – 83). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 2, л. д. 92).
Впоследствии на основании договора купли-продажи от 28 марта 2007 г. ЗГД. приобрела в собственность здание – котельная общей площадью ___ кв. м (лит. Б, б – пристройка, инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес>, и 12 августа 2011 г. произвела его отчуждение по договору купли-продажи В. Переход права собственности по каждому из названных договоров зарегистрирован в установленном порядке (т. 2, л. д. 84-85, т. 1, л. д. 8).
7 августа 2012 г. Ч. на основании договоров купли-продажи передала в собственность Б. 1/2 долю в праве собственности на сооружение – канализационная сеть в составе: канализационный трубопровод диаметром ___ мм, протяженностью ___ п. м, смотровые колодцы ___ шт., домовой выпуск ___ шт. и сооружение – водопроводная сеть в составе: водопроводные трубы диаметром ___ протяженностью ___ кв. м, смотровые колодцы ___ шт., задвижки ____, гидранты ___ шт., водопроводные вводы ___ шт., расположенные по адресу: <адрес> (т. 1, л. д. 204 – 211, 119 – 120).
По заявлению Ч. земельный участок с кадастровым номером №:1444, расположенный по адресу: <адрес>, был разделен на два самостоятельных участка площадью 1 869 кв. м и 1 077 кв. м Администрация Постановлением от 12 мая 2015 г. № утвердила схемы раздела земельного участка в границах прежнего земельного участка под фактически занимаемыми объектами: здание – котельная, сооружение – канализационная сеть, сооружение – водопроводная сеть (т. 1, л. д. 59).
Земельные участки поставлены на кадастровый учет: земельному участку площадью 1869 кв. м присвоен кадастровый номер №:3008, земельному участку площадью 1077 кв. м – кадастровый номер №:3007.
На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ и во исполнение постановления администрации от 28 мая 2915 г. № между администрацией и Ч., Б. заключен оспариваемый договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №:3008 общей площадью 1 869 кв. м под эксплуатацию сооружение – канализационная сеть, сооружение – водопроводная сеть, которому присвоен почтовый адрес: <адрес> (т. 1, л. д. 56 – 58, 60 – 64).
Администрация издала Постановление от 24 ноября 2015 г. № о предоставлении Н. в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет земельного участка площадью 1077 кв. м с кадастровым номером №:3007, расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации части котельной.
28 июня 2016 г. между администрацией и Н. заключен договор аренды (т. 1, л. д. 212 – 219).
Согласно акта экспертизы ООО «Центр экспертиз «Регион-Приморье» от 18 июля 2017 г. № площадь земельного участка необходимого для эксплуатации здание-котельная общей площадью ___ кв. м расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 420 кв. м, что соответствует площади земельного участка, переданного в аренду на основании постановления администрации от 14 апреля 2000 г. № (т. 2, л. д. 137 – 145).
Согласно заключению от 26 июня 2017 г., подготовленному кадастровым инженером ООО «Шкотовское топографо-геодезическое предприятие», земельные участки с кадастровыми номерами №:3008, №:3007 налагаются на земельный участок площадью 0,14 га под объектом недвижимости – здание-котельная, сформированный на основании постановления администрации от 14 апреля 2000 г. №. Площадь наложения земельного участка, сформированного на основании постановления администрации от 14 апреля 2000 г. №, и земельного участка с кадастровым номером №:3007 составляет 487,23 кв. м Площадь наложения земельного участка, сформированного на основании постановления администрации от 14 апреля 2000 г. №, и земельного участка с кадастровым номером №:3008 составляет 653,97 кв. м (т. 2, л. д. 151 – 159).
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что оспариваемые договоры купли-продажи и аренды спорных земельных участков не нарушают прав и законных интересов истца, поскольку он не приобрел прав на земельный участок, приобретая объект недвижимости здание – котельная у ЗГД.
Кроме того, суды пришли к выводу, что к спорным правоотношениям подлежит применению специальный срок исковой давности, установленный пунктом 2 статьи 181 ГК РФ, о применении которого заявили ответчики до принятия решения судом первой инстанции.
Между тем суды не учли следующее.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до июня 2014 г.) и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение, и независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При этом отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю (пп. 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 11 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.201 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Таким образом, исходя из приведенных норм права и установленных обстоятельств, право пользования земельным участком в связи с продажей находящегося на нем объекта недвижимости последовательно перешло от МУП «ЖКДХ» к Ч., а затем к ЗГД. и к В.
Поэтому выводы судов об отсутствии доказательств перехода к В. прав на земельный участок, которые принадлежали продавцу здания – котельная на основании постановления администрации от 14 апреля 2000 г. № являются ошибочными.
Неверны выводы судов о том, что оспариваемые договоры купли-продажи и аренды спорных земельных участков являются оспоримыми и не нарушают прав и законных интересов истца.
Согласно абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ, а также разъяснениям, изложенным в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В иных случаях, упомянутых в пункте 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснено в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия Постановления от 12 мая 2015 г. № о разделе земельного участка) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков; не требуется такого согласия на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случае образования земельных участков на основании решения суда и в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд.
Как установлено судами, следует из материалов дела В. как собственник с 2011 года объекта недвижимого имущества является землепользователем участка, имеющего статус ранее учтенного, следовательно, по правилам пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ раздел этого участка был возможен только при наличии письменного согласия истца либо по решению суда. Между тем В. не был уведомлен о разделе земельного участка и не давал согласия на раздел участка, следовательно, Постановление от 12 мая 2015 г. № о разделе земельного участка принято с нарушением требований указанной нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, В. имеет право на использование части земельного участка с кадастровым номером №:1444 в силу статьи 35 ЗК РФ, отсутствие согласования с ним границ земельных участков является нарушением прав смежных землепользователей.
По общему правилу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Исключения из данного правила установлены пунктом 2 настоящей статьи, к числу которых также отнесено предоставление земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участка.
Между тем согласно пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, принадлежащие юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса РФ, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.
Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться без предоставления земельных участков на основании разрешений уполномоченных органов в случаях, указанных в пункте 1 статьи 39.33 ЗК РФ, в частности, для размещения объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ (пункт 3 статьи 39.36 ЗК РФ).
Согласно пунктам 2 и 3 Перечня, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.12.20014 № 1300, к таким объектам относятся водопроводы и водоводы всех видов, линейные сооружения канализации (в том числе ливневой) и водоотведения.
Таким образом, договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 ЗК РФ, может быть заключен только по результатам проведения торгов. Нахождение подземных инженерных коммуникаций на земельных участках не порождает каких-либо прав в отношении данных участков у собственников инженерных коммуникаций. У данных лиц отсутствует исключительное право на приобретение земельного участка, занятого подземными сетями, по правилам статьи 39.20 ЗК РФ.
В связи с этим оспариваемые договоры являются ничтожными, поскольку сформированные земельные участки с нарушением земельного законодательства не могут быть объектами прав и не могут являться предметом сделок, совершаемых в гражданском обороте. Кроме того, нарушена предусмотренная законом процедура предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, влекущая нарушение права неопределенного круга лиц, в том числе исключительного права истца на приобретение земельного участка в собственность по мотиву нахождения на нем объекта недвижимости, поскольку земельный участок с кадастровым номером №:3008 оказался представленным без проведения торгов.
Кроме того, исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ). В., обращаясь в суд с иском, имел целью защиту своего права на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости. С учетом изложенного выводы судов о применении срока исковой давности к заявленному требованию является неверным.
Ввиду изложенного обжалуемые судебные постановления нельзя признать законными, поскольку они приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов В., что согласно статье 387 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, уточнить требования истца в связи с неприменением к спорным правоотношениям положений статьи 180 ГК РФ по причине нарушения императивных норм закона о порядке предоставления земельного участка и разрешить спор в соответствии с требованиями подлежащих применению к спорным правоотношениям сторон норм права и установленными обстоятельствами дела.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
Решение Шкотовского районного суда Приморского края от 8 августа 2017 года, Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 22 ноября 2017 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Н. П. Чугункина