Доход от использования общедомового имущества

По многоквартирному дому, которым управляет УК, имеется дополнительный доход, получаемый в связи с размещением оператором связи антенно-фидерных устройств (АФУ) на крыше дома. Управляющая организация полученные средства отражает в бухгалтерском учете в составе выручки, включает в налогооблагаемые доходы, начисляет с них НДС. Собственники помещений в МКД предоставили в УК протокол общего собрания, согласно которому неиспользованные средства, полученные от размещения на крыше дома АФУ, следует перечислить в Фонд модернизации ЖКХ (является региональным оператором капитального ремонта). Какие записи нужно сделать УК в бухгалтерском учете при перечислении денежных средств в Фонд модернизации ЖКХ? Правильны ли действия УК в описанной ситуации?

Ситуация с правовых позиций

Размещение антенно-фидерных устройств на крыше МКД означает, что у собственников помещений в доме, а не у УК возникает доход от предоставления в пользование общедомового имущества.

Согласно ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общедомовое имущество, этим имуществом они владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 НК РФ).

По решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

На основании п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относятся:

– принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общедомовое имущество;
– принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общедомового имущества. В частности, таким уполномоченным лицом может быть назначена управляющая организация.

Приведенные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, при размещении АФУ на крыше МКД за плату (что допустимо только при наличии принятого на общем собрании собственников помещений в доме соответствующего решения) доходы возникают у собственников помещений в доме. Управляющая организация в этом случае может выступать исключительно в роли посредника, который от имени собственников может заключить договор на размещение АФУ на общем имуществе дома и получать от арендатора денежные средства. Полученные денежные средства принадлежат собственникам помещений в МКД и именно они уполномочены определять, на какие цели должны быть направлены доходы от использования общего имущества. В частности, собственники могут распорядиться перечислить денежные средства в Фонд модернизации ЖКХ (региональному оператору капитального ремонта).

Подтверждение можно найти у Минфина. Суммы арендной платы являются доходом физического лица – собственника имущества, предоставляемого в аренду, и не учитываются в целях налогообложения у лиц, которые от имени собственника имущества уполномочены на заключение договоров о его использовании, а также получение денежных средств по заключенным от имени собственника договорам (Письмо от 27.12.2021 № 03-11-11/107332).

Об НДФЛ

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении облагаемой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

Доходом физического лица признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой данную выгоду можно оценить, и определяемая для целей уплаты НДФЛ согласно гл. 23 НК РФ (п. 1 ст. 41 НК РФ).

К таким доходам, в частности, относятся доходы собственников имущества от сдачи его в аренду или иного использования, включая доходы собственников общего имущества многоквартирного дома от его использования (Письмо Минфина России от 14.05.2021 № 03-04-05/36912).

В соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации (ИП), от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 ст. 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму НДФЛ. Названные российские организации и ИП именуются в гл. 23 НК РФ налоговыми агентами.

Пунктом 2 ст. 226 НК РФ предусмотрено, что исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, с зачетом ранее удержанных сумм налога (за исключением доходов, в отношении которых исчисление сумм налога производится в соответствии со ст. 214.7 НК РФ), а в случаях и порядке, установленных ст. 227.1 НК РФ, также с учетом уменьшения на суммы фиксированных авансовых платежей, уплаченных налогоплательщиком.

Особенности исчисления и (или) уплаты налога по отдельным видам доходов устанавливаются ст. 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 214.7, 226.1, 227 и 228 НК РФ.

На основании п. 4 ст. 226 НК РФ налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму НДФЛ непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ в целях гл. 23 НК РФ, если иное не предусмотрено п. 2–5 ст. 223 НК РФ, при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.

Следовательно, если в качестве лица, пользующегося общим имуществом в МКД за плату, выступает российская организация или ИП, то именно это лицо признается налоговым агентом по НДФЛ, который должен исчислить, удержать из доходов собственников помещений в МКД, в том числе при перечислении по поручению собственников денег на счет третьего лица (УК), и уплатить в бюджет сумму НДФЛ.

Финансисты также подчеркивают: организация, действующая в качестве агента физического лица, не является источником доходов налогоплательщика (принципала) и, соответственно, не признается налоговым агентом по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ. Источником выплаты дохода физического лица – собственника имущества являются его наниматели (арендаторы) (письма от 19.11.2018 № 03-04-06/83354, от 12.12.2018 № 03-11-11/90042). Для целей налогообложения доходов физических лиц, полученных при передаче в пользование принадлежащего им имущества, порядок заключения договоров значения не имеет (Письмо Минфина России от 14.05.2021 № 03-04-05/36912).

Бухгалтерский учет

В описанной ситуации – если управляющая организация выступает в качестве посредника – в бухгалтерском учете УК могут быть сделаны такие записи:

– Дебет 76-расчеты с арендатором Кредит 76-расчеты с собственниками – отражена задолженность перед собственниками помещений в МКД за размещение АФУ на крыше дома (за вычетом удержанного НДФЛ);
– Дебет 51 Кредит 76-расчеты с арендатором – получены от стороннего лица (оператора связи) денежные средства за размещение АФУ на крыше МКД;
– Дебет 76-расчеты с собственниками Кредит 51 – перечислены денежные средства в Фонд модернизации ЖКХ (региональному оператору капитального ремонта) по распоряжению собственников помещений в МКД.

Когда у УК возникают доходы

Возможен вариант, когда УК арендует общее имущество у собственников помещений в МКД и сдает его в субаренду третьему лицу. Тогда у нее возникают налогооблагаемые доходы и она же выступает в качестве налогового агента по НДФЛ.

В таком случае в бухгалтерском учете УК могут быть сделаны следующие записи:

– Дебет 20 (91-2) Кредит 76-расчеты с арендодателями – отражены расходы по аренде имущества у собственников помещений в МКД (счет 91 «Прочие доходы и расходы» используется, если сдача имущества в аренду (субаренду) не является для УК одним из обычных видов деятельности);
– Дебет 76-расчеты с субарендатором Кредит 90-1 (91-1) – отражены доходы от сдачи в субаренду имущества;
– Дебет 90-3 (91-2) Кредит 68-НДС – начислен НДС с дохода от сдачи имущества в субаренду;
– Дебет 90-2 Кредит 20 – списаны расходы по аренде (если сдача имущества в аренду (субаренду) для УК – один из обычных видов деятельности);
– Дебет 51 Кредит 76-расчеты с субарендатором – получены денежные средства от субарендатора;
– Дебет 76-расчеты с арендодателями Кредит 51 – перечислены денежные средства (плата за аренду) в Фонд модернизации ЖКХ (региональному оператору капитального ремонта) по распоряжению собственников помещений в МКД – арендодателей;
– Дебет 76-расчеты с арендодателями Кредит 68-НДФЛ – удержан НДФЛ при перечислении доходов физических лиц в денежной форме на счет третьего лица по их распоряжению.

Снегирев А. Г.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»