Сегодня 16 февраля 2019 года
Call center
Онлайн консультант
(499) 921-02-35
с 8:30 до 17:30

Не нашли документ?


10.08.2017 вступает в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статьи 154 и 156 ЖК РФ и статью 12 Федерального закона «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 258-ФЗ). Данный закон принят в целях урегулирования спорных вопросов, связанных с начислением платы за коммунальные ресурсы, потребленные в целях содержания общего имущества (далее – КР на СОИ). Между тем только положений закона недостаточно: планируется принятие поправок в подзаконные акты для конкретизации порядка начисления платы. На момент подготовки материала к публикации не было известно о соответствующем постановлении Правительства РФ, был доступен лишь его проект. Опыт подсказывает: комментировать проекты нормативных актов – дело неблагодарное. Поэтому сосредоточимся на Законе № 258-ФЗ, однако без отсылок к проекту подзаконного акта все же не обойдемся.

При изменении нормативов и тарифов решение собрания не требуется

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений в МКД с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год. После переноса платы за КР на СОИ в состав платы за содержание жилого помещения встал вопрос: нужно ли проводить общее собрание собственников помещений в МКД для изменения размера такой платы при принятии новых нормативов потребления КР на СОИ и тарифов на коммунальные услуги? Многие эксперты советовали действовать по букве закона и вынести этот вопрос на голосование, практиков же ужасала перспектива проводить общие собрания так часто. Теперь в названной норме есть следующее дополнение: за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с ч. 9.2 настоящей статьи.

Кроме того, в ч. 10 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ, посвященную первоначальному включению платы за КР на СОИ в плату за содержание жилого помещения, также включена новая фраза о том, что решение общего собрания не требуется в случае изменения размера платы за содержание при изменении расходов граждан и организаций в составе данной платы на оплату КР на СОИ в связи с установлением или изменением тарифов на коммунальные ресурсы или норматива потребления КР на СОИ.

Размер платы за КР на СОИ при отсутствии ОПУ

В статью 157 ЖК РФ введена новая ч. 9.3, согласно которой при отсутствии ОПУ размер расходов на оплату КР на СОИ определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида КР на СОИ по тарифам. В общем-то, это очевидный и единственно возможный вариант.

Обратим внимание, что согласно проекту поправок в Правила содержания общего имущества аналогичный расчет предлагается использовать по истечении трех месяцев с даты выхода ОПУ из строя, утраты ранее введенного в эксплуатацию счетчика, истечения срока его эксплуатации. Данный вариант тоже логичен и соответствует иным положениям жилищного законодательства.

Размер платы за КР на СОИ при наличии ОПУ по умолчанию

К 01.06.2017 регионы должны были утвердить нормативы потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества (п. 2 Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498). И с учетом прямого указания в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ плату следовало исчислять исходя из новых нормативов потребления безальтернативно. На это обращали внимание представители Минстроя в Письме от 14.02.2017 № 4275-АЧ/04, уповая на то, что нормативы потребления КР на СОИ будут максимально приближены к реальному (оптимальному) объему потребления, в том числе с учетом результатов энергосберегающих мероприятий в МКД. Во многих регионах при утверждении новых нормативов были пересмотрены принципы их дифференциации, а также учтены требования о применении показателей для их расчета (прежде всего, площади помещений, входящих в состав общего имущества), в результате чего в большинстве случаев абсолютная величина норматива уменьшилась.

Выходит, действия УК по начислению платы за КР на СОИ исходя из новых нормативов потребления КР на СОИ, независимо от наличия или отсутствия ОПУ в платежных документах за июнь и июль 2017 года, в полной мере соответствуют закону.

Сегодня же Закон № 258-ФЗ фактически провозгласил приоритет приборного метода учета над расчетным (по нормативам). Именно такие лозунги используют чиновники и эксперты в СМИ, адресуя разъяснения потребителям. Но, как это часто бывает, дьявол кроется в деталях.

Норматив с перерасчетом

Итак, первое предложение новой редакции ч. 9.2 ст. 157 ЖК РФ, которая теперь стала очень длинной, гласит: при наличии ОПУ размер расходов граждан на оплату КР на СОИ определяется исходя из норматива потребления КР на СОИ по тарифам с проведением перерасчета размера таких расходов с учетом показаний ОПУ в порядке, установленном Правительством РФ.

Если обратиться к проекту поправок в Правила содержания общего имущества, можно увидеть, что перерасчет предлагается проводить ежегодно 1 июля на сумму превышения платы за период с 1 июля предыдущего года по 30 июня текущего года, исчисленной исходя из нормативов потребления, над платой, исчисленной исходя из показаний ОПУ (превышения общедомового потребления над суммарным индивидуальным потреблением). При этом корректировка проводится исключительно в сторону уменьшения платы для потребителей.

Учитывая сказанное, получается, что и в августе 2017 года, и в последующих месяцах до июня 2018 года плата за КР на СОИ начисляется исходя из норматива потребления, а не исходя из показаний ОПУ. Именно в такой ситуации оказались потребители в большинстве домов.

Отдельно следует обратить внимание на перерасчет. Данная методика напоминает порядок расчетов за отопление с последующей корректировкой. Но в этом случае перерасчет проводится только в пользу потребителей (еще раз подчеркнем, так написано в проекте постановления Правительства РФ). Возникает вопрос: каким образом признавать выручку в бухгалтерском учете? Самый простой вариант, лежащий, что называется, на поверхности, – отражать доходы в размере начисленной потребителям платы. Альтернатива – признание выручки исходя из показаний ОПУ в пределах норматива потребления, что соответствует реальным экономическим выгодам УК, относящимся к отчетному периоду. Выбор между двумя этими вариантами обусловлен соотношением двух требований к учетной политике организации (п. 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации»):

требование осмотрительности (учетная политика должна обеспечивать большую готовность к признанию в бухгалтерском учете расходов и обязательств, чем возможных доходов и активов, не допуская создания скрытых резервов). Так, если УК уже сегодня имеет информацию, что обязана будет проводить корректировку в виде уменьшения доходов, путем признания выручки в размере начисленной платы она нарушает требование осмотрительности. Бухгалтерская отчетность составляется по итогам календарного года, тогда как перерасчет производится 1 июля, значит, его сумма относится частично к финансовым результатам предыдущего года, частично к результатам года перерасчета. Поэтому, если сумма перерасчета, относящаяся к отчетному году, существенна, отражение выручки в размере начисляемой платы означает искажение отчетности и может ввести пользователей в заблуждение относительно финансового положения УК;
требование рациональности (учетная политика должна обеспечивать рациональное ведение бухгалтерского учета, исходя из условий хозяйствования и величины организации, а также исходя из соотношения затрат на формирование информации о конкретном объекте бухгалтерского учета и полезности (ценности) данной информации). Обратим внимание, что перерасчет проводится по итогам 12 календарных месяцев, а это означает, что ежемесячные колебания фактического объема потребления КР на СОИ относительно нормативного могут быть хотя бы частично компенсированы на таком длинном временном отрезке. В подобной ситуации отражение выручки ежемесячно, исходя из показаний ОПУ в пределах норматива потребления, тоже может привести к искажению отчетности, если фактический объем принимает значение как выше, так и ниже нормативного. Вариант, приближающий величину выручки к реальной (путем подсчета выручки нарастающим итогом и постепенной компенсации положительных отклонений отрицательными), почти наверняка пойдет вразрез с требованием рациональности.

Полагаем, что подходящий вариант, обеспечивающий достоверность отчетности, УК может выбрать исходя из конкретных условий хозяйствования.

Добавим, что имеющийся в нашем распоряжении проект поправок в Правила содержания общего имущества не регулирует порядок расчетов в случае смены управляющего домом. Считаем справедливым придерживаться того же принципа, что используется при проведении корректировки платы за отопление: осуществлять перерасчет при смене управляющего, ведь последний ведет расчеты с РСО исходя из показаний ОПУ в рамках каждого расчетного периода.

И еще один неурегулированный момент – это порядок проведения перерасчета в случае изменения размера норматива потребления или тарифа на коммунальный ресурс. В предлагаемой в проекте поправок формуле используется норматив, умножаемый на 12. Представляется, что в случае изменения норматива в течение года, за который проводится перерасчет, следует суммировать показатели, исчисленные исходя из нормативов потребления, актуальных в соответствующие периоды. То же самое справедливо и в отношении тарифа.

Реальные показания АИСУ без перерасчетов

Из общего принципа регулирования, описанного выше, в ч. 9.2 ст. 157 ЖК РФ сформулировано несколько исключений. Первое из них – случай оснащения МКД автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг. В данном случае размер расходов граждан и организаций на оплату КР на СОИ определяется исходя из показаний этой системы учета при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний.

Обратим внимание, что для применения такого порядка расчета не требуется принятия решения общим собранием.

На практике возникает вопрос: как достоверно установить, можно ли считать имеющуюся в конкретном доме систему учета показаний счетчиков дающей возможность применять приведенные особые положения? Эта проблема не освещена ни в ЖК РФ, ни в проекте постановления Правительства РФ. Представляется, что основной критерий – возможность одномоментного снятия показаний со всех приборов учета (ОПУ и ИПУ).

Размер платы за КР на СОИ при наличии ОПУ: какие решения может принять общее собрание?

Второе исключение из общего правила, согласно которому плата за КР на СОИ исчисляется исходя из норматива потребления с последующим перерасчетом по фактическому потреблению (только в сторону уменьшения), – это выражение воли собственников помещений. Прежде всего, встает вопрос: каким количеством голосов должно быть поддержано изменение порядка оплаты КР на СОИ? В отсутствие иного указания в ЖК РФ ответ один: решение общего собрания принимается простым большинством голосов собственников помещений, принимающих участие в собрании, имеющем кворум (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Общее собрание может принять решение об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в МКД на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД.

В ЖК РФ не уточнены некоторые моменты, которые неизбежно вызовут вопросы на практике, в частности:

– вправе ли общее собрание изменять порядок в отношении отдельных КР на СОИ (к примеру, фактическое потребление горячей воды на СОИ существенно меньше норматива, а по электроэнергии ситуация противоположная). Представляется, что закон не дает оснований ограничивать потребителей в праве реализовать наиболее удобный для них вариант расчета размера платы из числа допустимых, в том числе обусловливать применение конкретного способа расчета в отношении одного ресурса применением такого же способа в отношении других ресурсов. Иначе говоря, по нашему мнению, по одному ресурсу плата может рассчитываться по общему правилу исходя из норматива, а по другому может использоваться особый порядок, принятый на общем собрании;
– можно ли изменять ранее принятый общим собранием порядок расчета платы за КР на СОИ (например, возвращаться к нормативу потребления) и, если да, как часто это можно делать. При решении данного вопроса полагаем уместным воспользоваться универсальным правилом из ч. 7 ст. 156 ЖК РФ о том, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД устанавливается на срок не менее чем один год. Вспомним, что порядок расчетов за отопление также может быть изменен не чаще одного раза в год (п. 2 Постановления Правительства РФ от 29.06.2016 № 603). Это дополнительный аргумент в пользу предложения не менять порядок расчета платы за КР на СОИ чаще. Кроме того, поскольку перерасчет делается также по итогам года, именно данный период позволяет сравнить различные варианты и сделать обоснованный выбор.

Среднемесячное потребление КР на СОИ с перерасчетом

Первый вариант, который может выбрать общее собрание собственников помещений в МКД, – это определение размера расходов на оплату КР на СОИ исходя из среднемесячного объема потребления КР на СОИ с проведением перерасчета размера таких расходов с учетом показаний ОПУ в порядке, установленном Правительством РФ (п. 1 ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). Очевидно, отдать предпочтение данному варианту собственникам помещений выгодно, если среднемесячное фактическое потребление меньше установленного норматива.

В проекте поправок в Правила содержания общего имущества содержится указание проводить перерасчет в рассматриваемой ситуации также 1 июля за прошедшие 12 месяцев. Причем такой перерасчет (путем сопоставления фактического объема потребления за год перерасчета и среднемесячного объема потребления за год, предшествующий перерасчету) делается опять-таки только в сторону уменьшения.

Еще один важнейший момент, отраженный в поправках: если использованный в расчетах с потребителями среднемесячный объем потребления окажется выше норматива потребления, то также необходимо провести перерасчет, уменьшив суммарную плату потребителей за год до нормативной.

Как видим, и в общем, и в данном случаях размер платы за КР на СОИ ограничен нормативом потребления. Причем, если на собрании жильцов выбран расчет по среднемесячному объему потребления, а объем фактического потребления по итогам года окажется выше (пусть даже в пределах норматива), перерасчет не проводится, поскольку по логике поправок в Правила содержания общего имущества перерасчет возможен только в сторону уменьшения платы потребителей. Выходит, УК следует быть очень осторожной в случае, когда собственники помещений намерены принять рассматриваемое решение на общем собрании.

Фактические показания ОПУ

В пресс-релизе на сайте Минстроя указано, что Закон № 258-ФЗ предоставил собственникам помещений в МКД право выбрать на общем собрании наиболее приемлемый для них способ начисления платежей исходя из технической оснащенности здания: по нормативу потребления или показаниям ОПУ. Действительно, второй вариант, который может выбрать общее собрание, заключается в установлении размера расходов на оплату КР на СОИ исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами власти субъектов РФ (п. 2 ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

Казалось бы, эта формулировка повторяет излюбленный вариант расчета платы за коммунальные услуги на ОДН из абз. 2 п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг. Однако, несмотря на то, что в ней нет ссылки на порядок, утверждаемый Правительством РФ, в поправках к Правилам содержания общего имущества установлен порядок расчета платы за КР на СОИ в данном случае. И в названном порядке содержится особое указание: он применяется только, если перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД превышает минимальный перечень необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ. Поэтому решения общих собраний об оплате КР на СОИ исходя из показаний ОПУ в домах, где УК не выполняет работы и услуги по содержанию свыше минимального перечня, не соответствуют закону. На данный момент следует обратить особое внимание, когда подзаконный акт будет подписан и опубликован.

* * *

Консультация содержит ссылки на проект поправок в Правила содержания общего имущества. Окончательный вид документа может отличаться от доступного нам проекта. Поэтому предложенный комментарий нельзя воспринимать как руководство к действию без внимательного изучения ожидаемого к принятию подзаконного акта.

А тем временем суммы в счетах большинства потребителей ЖКУ останутся прежними: при начислении платы по нормативу потребления перерасчет в сторону уменьшения будет осуществлен позднее (согласно проекту постановления Правительства РФ 1 июля следующего года).



Емельянова Е. В.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Задать вопрос эксперту

Комментарии (0)
Похожие документы