8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Определение ВС РФ от 29.03.2019 № 301-ЭС19-3454, ставшее поводом для написания комментария, актуально для застройщиков, которым предоставлен в аренду земельный участок для строительства нескольких МКД. Обстоятельства конфликтной ситуации и позиция арбитров подробно изложены в Постановлении АС ВВО от 17.12.2018 № Ф01-6024/2018 по делу № А17-4111/2018.
Итак, городская администрация (истец, арендодатель) обратилась в суд, требуя взыскать с застройщика (ответчика, арендатора) долг по арендной плате и неустойку за просрочку внесения платежей по договору аренды земельного участка.
Истец указывал: нормы действующего земельного и жилищного законодательства предусматривают, что переход права собственности на земельный участок под МКД возможен только при условии его формирования в установленном законом порядке. Земельные участки под возведенными объектами не поставлены на кадастровый учет, поэтому право собственности на них не перешло к владельцам расположенных в домах помещений. Следовательно, арендатор обязан уплачивать администрации арендные платежи исходя из всей площади предоставленного в аренду земельного участка.
Застройщик утверждал, что размер истребуемой задолженности необходимо уменьшить, исключив из расчета платы площади под домами, квартиры в которых переданы участникам строительства.
Арбитры рассуждали так.
Порядок возникновения прав на земельные участки под МКД специальным образом урегулирован нормами жилищного и земельного законодательства.
Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего общего имущества, земельный участок, на котором расположен данный дом (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в доме.
Государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество.
В пункте 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено: если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. При этом собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. Собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Следовательно, с момента регистрации права собственности на помещения в каждом построенном МКД возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в доме, прекратилась. Соответственно, у застройщика отсутствуют обязательства (перед органом местного самоуправления) по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенными жилыми домами.
В результате судьи решили: из расчета арендной платы должны быть исключены площади земельных участков, занятых домами, в которых зарегистрировано право собственности хотя бы на одну квартиру.
К сведению: размер начисленной администрацией неустойки был уменьшен на основании ст. 333 ГК РФ (ввиду несоразмерности последствиям нарушения обязательства).
Важно, что судья Верховного Суда, отказав администрации в передаче дела на пересмотр, фактически подтвердил обоснованность вердикта нижестоящих судов:
– на участке возведено и введено в эксплуатацию два МКД;
– с момента регистрации первого права собственности на помещения (квартиры) в этих домах (2014, 2015 года) у застройщика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за занятую ими часть земельного участка.
Практика свидетельствует, что арендодатели часто предъявляют подобные иски к застройщикам. На протяжении многих лет арбитры встают на сторону последних (см., например, постановления ФАС МО от 29.08.2012 по делу № А40-50637/11-9-426, ФАС СЗО от 14.01.2013 по делу № А13-2656/2012), но ситуация не меняется.
К сведению: выдача разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких МКД на одном земельном участке, в том числе если такие дома возводились поэтапно, не допускается действующим законодательством РФ. Существование практики выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких МКД на одном земельном участке препятствует надлежащему оформлению прав собственников помещений в таких домах на принадлежащее им в силу закона общее имущество(Письмо Минэкономразвития России от 18.08.2017 № 23179-ВА/Д23и).
В связи с этим актуальной для застройщиков является также позиция Президиума ВАС, сформулированная в Постановлении от 19.02.2013 № 12736/12. В данном случае ООО просило признать недействительным отказ городского департамента земельных ресурсов в формировании земельного участка, занятого многоквартирным домом.
Президиум ВАС сделал следующие выводы:
– поскольку формирование земельных участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания;
– обращение любого собственника помещений в МКД в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция;
– в связи с тем, что на соответствующие уполномоченные органы федеральным законом возложена публичная обязанность сформировать земельный участок, департамент не вправе был отказать в формировании земельного участка, в том числе по мотиву отсутствия проекта межевания территории квартала, на которой расположен МКД.
Обратите внимание: аналогичные проблемы возникают у собственников земельных участков.
С одной стороны, в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, с 01.01.2015 не признаются объектом налогообложения. С другой – названная норма не применяется, если на земельном участке строятся несколько МКД и участок под каждым домом не сформирован. В частности, такая позиция выражена в Письме Минфина России от 22.10.2018 № 03-05-05-02/75697. Обоснование для данного вывода следующее.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участников долевого строительства на помещения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11).
Под действие пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ подпадают участки, входящие в состав общего имущества МКД.
Вместе с тем, если земельный участок, на котором расположен дом, не образован (не сформирован) либо на одном земельном участке расположено несколько МКД, при осуществлении государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение невозможно применить ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и одновременно зарегистрировать права собственности на земельный участок, относящийся к общему имуществу в МКД, поскольку отсутствует сам земельный участок, относящийся к общему имуществу в конкретном жилом доме (см. Письмо Минэкономразвития России от 05.10.2017 № Д23и-5777).
На этом основании Минфин приходит к выводу, что в силу пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ обязанность по уплате земельного налога в отношении участка, на котором расположен МКД, прекращается с момента его формирования, проведения государственного кадастрового учета и перехода в общую долевую собственность собственников помещений в доме.
Таким образом, чтобы избежать расходов в виде арендной платы или земельного налога (в связи с несформированностью земельного участка под конкретным МКД) и необходимости судиться, застройщикам целесообразно заранее инициировать формирование земельных участков под отдельными МКД и проведение государственного кадастрового учета этих участков.
Кислов С. С.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
