Об осуществлении подрядчиком строительного контроля вместо застройщика

Вопрос:

Может ли застройщик возложить на подрядчика обязанность прове­дения строительного контроля в полном объеме?

Ответ:

Нет, не вправе. Проведение подрядной организацией контроля за выполнением работ (фактически контроля над собой) противоречит целям и задачам строительного контроля.

Обоснование. Пообозначенной проблеме высказывались Минэкономразвития, Минфин и Минстрой. Представители всех трех названных министерств признают, что законодательство не содержит четкого ответа на данный вопрос. Вместе с тем из совокупности действующих норм следует невозможность осуществления одной организацией подрядных работ и строительного контроля.

В частности, в Письме Минэкономразвития России от 11.12.2015 № Д28и‑3631 этот вывод сделан со ссылкой на положения ст. 53 ГрК РФ, ст.748 и 749 ГК РФ.

В Письме Минфина России от 12.12.2017 No 24‑03‑08/82756 чиновники рассуждали таким образом. В соответствии с ч. 2 ст. 53 ГрК РФ строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства утверждено Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 (далее – Положение).

В пункте 3 Положения предусмотрено, что строительный контроль проводится:

– подрядчиком, то есть лицом, осуществляющим строительство;
– заказчиком либо организацией, привлеченной заказчиком по договору для осуществления строительного контроля (в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации).

Пунктами 5, 6 Положения установлены виды контрольных мероприятий, осуществляемых подрядчиком и заказчиком при проведении строительного контроля, различающиеся по содержанию, в связи с чем не могут осуществляться одним лицом, поскольку обратное нивелирует цели и задачи строительного контроля заказчика.

Наконец, Минстрой в Письме от 20.12.2018 № 55067-ОГ/08 подкрепляет свою позицию ст. 52 и 53 ГрК РФ, ст. 748 и 749 ГК РФ и Положением. Выводы сделаны такие:

– проведение строительного контроля и непосредственного строительства объекта капитального строительства одним и тем же лицом противоречит положениям ГК РФ;

– соответствующие контрольные мероприятия, осуществляемые в рамках строительного контроля заказчиком в отношении подрядчика, не могут осуществляться самим подрядчиком;

– достоверно засвидетельствовать факт надлежащего выполнения работ, конструкций и участков инженерных сетей, подлежащих закрытию, их соответствие установленным требованиям может только независимое и не заинтересованное в сдаче работ лицо.

Следовательно, застройщик не вправе передавать возложенные на него законом функции строительного контроля подрядной организации.

Серова А. И.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»