8 (952) 080-10-85
круглосуточно
В Определении от 30.01.2017 № 309-АД16-19428 судья ВС РФ согласился с мнением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда (Постановление от 30.09.2016 по делу № А47-5176/2016), который решил, что условия ДДУ об изменении цены договора, о сроке составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства противоречат положениям ст. 5, 7, 8 Федерального закона об участии в долевом строительстве и нарушают права потребителя-дольщика. При таких обстоятельствах контролирующий орган правомерно привлек застройщика к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа в размере 10 000 руб.
В частности, ДДУ было предусмотрено:
– если после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства и уточнения площади разница между проектной площадью (без учета площади лоджии) и фактической площадью объекта долевого строительства составит более 4%, цена договора подлежит изменению путем увеличения или уменьшения на процент отклонения;
– отклонения фактической площади квартиры от проектной площади (без учета площади лоджии) в пределах 4% от общей проектной площади являются допустимыми и не влекут корректировку стоимости.
Судьи указали: договор не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены объекта в установленных законом случаях, в частности, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора. Фактически согласно ДДУ изменение цены возможно, только если разница между проектной и фактической площадью превысит 4%, что лишает участника права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади.
Также ухудшающим положение участников долевого строительства как потребителей было признано условие о праве застройщика составить односторонний акт по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта дольщику (тогда как в соответствии с ч. 6 ст. 8 названного закона такой акт может быть оформлен по истечении двух месяцев). Арбитры отметили, что застройщик не вправе уменьшать установленный законом срок.
Практика свидетельствует, что контролеры часто находят «ущемляющие» условия в ДДУ, а застройщикам не удается доказать необоснованность претензий и наложения штрафа. Обратимся к судебным решениям, чтобы понять, какие еще условия нельзя включать в ДДУ.
Постановление ВС РФ от 22.07.2016 № 307-АД16-5960 по делу № А52-1986/2015
Включение в ДДУ условия об уплате штрафа в случае расторжения договора по инициативе дольщика ущемляет права потребителей и возлагает на них не предусмотренную законом обязанность по уплате штрафа.
Односторонний отказ дольщика от ДДУ в связи с невозможностью исполнения обязательств (по причинам личного характера) влечет для застройщика обязанность вернуть внесенные участником денежные средства и уплатить проценты за пользование ими. Ни Федеральный закон об участии в долевом строительстве, ни Гражданский кодекс не предусматривают возможности взыскания с дольщика штрафа.
Постановление ВС РФ от 08.02.2016 № 310-АД15-18852 по делу № А64-333/2015
Условия, предусматривающие срок, в течение которого участник обязан осуществить регистрацию права собственности на объект, а также право застройщика применить к участнику штрафные санкции за несвоевременную регистрацию права, противоречат требованиям действующего законодательства и нарушают права и законные интересы потребителей.
Не соответствуют законодательству еще и следующие условия ДДУ:
– дольщик обязуется до начала принятия квартиры заключить договор на оказание коммунальных услуг и техобслуживание (содержание) либо договор иного наименования с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления домом, оплатить расходы на техническое обслуживание (содержание) дома пропорционально приобретаемой доле и стоимость коммунальных услуг за четыре месяца после даты получения разрешения на ввод или компенсировать эти расходы застройщику (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 № 10АП-5556/2016 по делу № А41-92395/15);
– участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов на техническое обслуживание многоквартирного дома и коммунальных услуг (противоречит п. 3 ст. 161 ЖК РФ) (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 № 10АП-4225/2016 по делу № А41-86817/15);
– участник в течение пяти рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта обязуется компенсировать застройщику расходы на техническое и коммунальное обслуживание объекта долевого строительства и доли в общем имуществе МКД (включая затраты, связанные с управлением многоквартирным домом, содержанием и обеспечением сохранности общего имущества в нем; плату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение объекта; затраты на иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества МКД, и др.) пропорционально доле участника по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующий МКД, за период с момента его ввода в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта (нарушены пп. 5 и 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ) (названное выше постановление по делу № А41-86817/15);
– в случае уступки прав (требования) с участника взимается плата за переоформление документов в размере 7% от цены ДДУ (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2015 № 10АП-7443/2015 по делу № А41-24949/15);
– в день подписания ДДУ участник обязан заключить с указанным застройщиком лицом договор на оказание услуг по регистрации ДДУ и оплатить услуги этого лица в размере, указанном в договоре на оказание услуг (тот же судебный акт по делу № А41-24949/15);
– в случае расторжения ДДУ по соглашению участник обязан в день подписания соглашения о расторжении договора заключить с указанным застройщиком лицом договор на оказание услуг по регистрации данного соглашения и оплатить услуги этого лица в размере, отраженном в договоре на оказание услуг (тот же судебный акт по делу № А41-24949/15).
Нередко поводом для штрафа является условие ДДУ об определении суда, в котором будут разрешаться возникшие между сторонами споры. Например, Десятый арбитражный апелляционный суд в постановлениях от 20.05.2016 № 10АП-4225/2016 по делу № А41-86817/15 и от 31.05.2016 № 10АП-5556/2016 по делу № А41-92395/15 указал: условие о том, что споры решаются в суде общей юрисдикции по месту государственной регистрации застройщика, противоречит п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) и позиции Президиума ВАС, выраженной в п. 7 Информационного письма от 13.09.2011 № 146.
Обратите внимание: арбитры отметили: дела с участием потребителей всегда должны рассматриваться в суде по месту жительства потребителя. Данная гарантия, предоставляемая потребителю-гражданину законом, не может быть изменена или отменена договором.
Застройщикам важно помнить, что ущемляющими права дольщиков могут быть признаны не только условия ДДУ, но и соглашения о его расторжении, что тоже чревато привлечением к административной ответственности. Так, из Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2016 № 09АП-42331/2016 по делу № А40-108105/2016 следует, что в соглашении об уступке права по ДДУ были выявлены следующие незаконные условия.
Условие соглашения | Позиция арбитров |
Обязательства цессионариев считаются исполненными с момента поступления денежных средств, перечисленных цеденту, в счет оплаты цены соглашения (цены передаваемого права) на расчетный счет цедента в полном объеме | Условие противоречит п. 3 ст. 16.1 Закона о защите прав потребителей, согласно которому при оплате товаров (работ, услуг) путем перевода безналичных денежных средств обязательства потребителя перед продавцом (исполнителем) считаются исполненными с момента подтверждения банком, обслуживающим потребителя, исполнения распоряжения о переводе денежных средств |
В случае расторжения соглашения по вине или инициативе цессионариев цедент вправе при возврате денежных средств удержать штраф в размере 20% от фактически внесенных цессионариями средств | Условие противоречит ст. 32 Закона о защите прав потребителей. Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору |
За нарушение срока оплаты цены передаваемого права по соглашению цедент вправе предъявить требование об уплате пени в размере 0,2% от несвоевременно уплаченной денежной суммы за каждый день просрочки | Условие противоречит п. 6 ст. 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве, согласно которому в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования ЦБ РФ на тот момент составляла 8,25% годовых, размер неустойки – 0,02%, то есть в 10 раз меньше, чем в соглашении |
Наличие в ДДУ или соглашении о его расторжении условий, ущемляющих права дольщика как потребителя:
– скорее всего, не позволит застройщику получить какие-либо дополнительные суммы, поскольку суды признают такие условия недействительными и освобождают дольщиков от исполнения соответствующих обязательств;
– является основанием для привлечения к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, в виде штрафа для должностных лиц – от 1 тыс. до 2 тыс. руб., для организации – от 10 тыс. до 20 тыс. руб.
Кислов С. С.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
