Осуществление закупок в рамках Закона № 223-ФЗ для аренды имущества

Регламентированный ч. 4 ст. 1 Закона № 223-ФЗ перечень отношений, на которые не распространяются требования этого закона, не включает арендные отношения.

Если при заключении договора аренды заказчик выступает как арендатор, удовлетворение потребностей в имуществе, предоставляемом в аренду, является закупкой, осуществляемой в соответствии с требованиями названного закона (см. Письмо ФАС России от 01.08.2014 № АД/30947/14 (п. 2)).

Если такой договор заключается без применения процедур, преду­смотренных Законом № 223-ФЗ, эта ситуация вполне обоснованно вызывает претензии ФАС (см., например, Решение Чеченского УФАС от 07.04.2017 по делу № 07-135/с-17).

Закупка в отношении аренды может быть как конкурентной, так и закупкой у единственного поставщика

Хотя аренда имущества не относится к сфере регулирования Закона № 223-ФЗ, заключение договоров аренды не имеет в указанном законе какой-то отдельной регламентации. Важной особенностью является лишь то, что закон позволяет заказчикам не размещать в ЕИС сведения о таких закупках в отношении недвижимого имущества (п. 3 ч. 15 ст. 4 Закона № 223-ФЗ).

Отметим, что если на практике заказчик пользуется данным правом, ФАС это воспринимает спокойно (см., например, Постановление Тюменского УФАС от 31.10.2018 по делу № А18/440-7.32.3). Хотя и право на «тайну закупки» не освобождает заказчиков от проведения такой закупки в соответствии с процедурами, предусмотренными Законом № 223-ФЗ и положением о закупке. В частности, если в положении о закупке аренда недвижимого имущества не отнесена к случаям закупки у единственного поставщика, заказчику необходимо проводить эту закупку конкурентным способом и, соответственно, размещать сведения о ней в ЕИС. Кроме того, общую сумму по заключенным договорам аренды недвижимого имущества необходимо отражать в размещаемой в ЕИС ежемесячной отчетности о заключенных заказчиком договорах (п. 1 ч. 19 ст. 4 и ч. 3 ст. 4.1 Закона № 223-ФЗ). Наконец, действующие правила планирования закупок по Закону № 223-ФЗ не содержат норм, позволяющих не включать сведения о таких закупках в план закупок, а он должен размещаться в ЕИС (Постановление Правительства РФ от 17.09.2012 № 932).

В остальном же правила аренды имущества устанавливаются в положении о закупке конкретного заказчика. По этим правилам такая закупка может быть конкурентной или закупкой у единственного поставщика.

К сведению: в положении о закупке заказчика в отношении аренды того или иного имущества может быть предусмотрено использование как конкурентных способов закупки, так и закупки у единственного поставщика (письма Минэкономразвития России от 06.03.2017 № ОГ-Д28-2586, от 15.06.2016 № Д28и-1491).

Например, в положении о закупке МУП «Тепловые сети» Хабаровска к случаям закупки у единственного поставщика отнесено заключение договора аренды недвижимого имущества нежилого здания (или его конструктивного элемента), строения, сооружения, нежилого помещения, земельного участка, в том числе при необходимости аренды инвентаря, оборудования, находящегося в соответствующих здании, строении, сооружении, нежилом помещении (соответственно, аренда иного движимого имущества, например автотранспорта, должна осуществляться уже через конкурентную закупку).

Некоторые заказчики осуществляют у единственного поставщика аренду любого имущества, в том числе и движимого.

Обратите внимание: фактически закупка по аренде имущества может осуществляться у единственного поставщика не потому, что это именно аренда, а по другим основаниям – например, на основании того, что сумма закупки не превышает установленный в положении о закупке максимальный размер любой закупки у единственного поставщика в целом, или по другим основаниям – например, вследствие возникновения срочной потребности.

Практика конкурентных закупок в отношении аренды имущества

Существует широкая практика конкурентных закупок в отношении аренды имущества. Например, в марте – апреле 2019 года муниципальное учреждение здравоохранения «Центральная городская клиническая больница № 23» (Екатеринбург) провело электронный аукцион для аренды комплекта медицинских операционных столов на три года с НМЦД 13,3 млн руб. При этом согласно нормам положения о закупке данного заказчика НМЦД была определена в соответствии с мониторингом цен на услугу и анализом коммерческих предложений от трех потенциальных арендодателей. Правда, отметим, что данный аукцион был признан несостоявшимся и договор был заключен по НМЦД с единственным участником.

Другой пример – в июне 2019 года ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт метрологии им. Д. И. Менделеева» провелоаукцион в электронной форме (участниками которого могут быть только субъекты малого и среднего предпринимательства) для аренды контрольно-измерительного оборудования с НМЦД 179 тыс. руб., правда, и здесь пришлось заключать договор с единственным участником аукциона.

Однако при осуществлении конкурентных закупок аренды имущества может иметь место и реальная конкуренция поставщиков. Например, в апреле 2019 года муниципальное учреждение «Парковый комплекс городского округа Клин» провело запрос котировок в электронной форме для аренды и обслуживания 33 мобильных туалетных кабин с мая по декабрь 2019 года включительно с НМЦД 148,5 тыс. руб. Тут также НМЦД была определена путем сопоставления рыночных цен из коммерческих предложений трех потенциальных арендодателей. Но, в отличие от предыдущих примеров, здесь конкурентная закупка состоялась: заявки подали два участника, а договор с победителем был заключен по цене в меньшем размере, чем НМЦД, – 125,4 тыс. руб.

Есть практика конкурентных закупок и в отношении недвижимого имущества – например, в июне 2019 года АО «Усть-Среднеканская ГЭС им. А. Ф. Дьякова» проводило запрос предложений в электронной форме для аренды нежилых помещений в Магадане. В этот же период ГУП «Ставрополькрайводоканал» провело аукцион для аренды нежилого помещения в Пятигорске.

Но отметим, что такая практика встречается достаточно редко: обычно конкретная потребность заказчика в аренде нежилого недвижимого имущества (например, производственных помещений) может обеспечиваться только каким-то одним конкретным предложением, имеющимся на рынке. Примечательно, что и в Законе № 44-ФЗ аренда нежилых помещений отнесена именно к случаям закупки у единственного поставщика (п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона № 44-ФЗ). О каких-то общих рекомендациях здесь говорить сложно, но если рынок аренды необходимого имущества достаточно развит, использование конкурентного способа закупки позволит получить наиболее выгодное предложение на подходящих заказчику условиях. Очевидно, что если речь, например, идет об аренде конкретного земельного участка, необходимого заказчику для какой-то производственной или строительной деятельности, то смысла проводить конкурентную закупку нет.

К сведению: говоря о выборе какого-либо конкурентного способа закупки в отношении аренды имущества, важно учитывать, какие факторы могут влиять на выбор заказчиком арендодателя в том или ином случае.

Так, если заказчик намерен взять в аренду экскаватор с конкретно определенными техническими и эксплуатационными характеристиками (объем ковша, срок эксплуатации, потребление топлива и т. д.), то разумным выбором будет применение способа, при котором оцениваться будет только размер арендных платежей. А если речь идет об аренде жилой квартиры (например, в качестве служебного жилья), помимо ее собственных эксплуатационно-бытовых характеристик (площадь, наличие определенной бытовой техники и пр.) критерием оценки предложений потенциальных арендодателей может быть ее местоположение (например, расстояние до офиса заказчика), и в этом случае уже целесообразнее использовать способ конкурентной закупки, который позволит оценивать не только цену, но и дополнительные параметры (например, конкурс).

Несколько слов о предмете договора аренды

При аренде имущества предмет договора описывается с использованием различных формулировок, но чаще всего используется простая формулировка «аренда такого-то имущества» – например, «аренда нежилых помещений в городе Магадан». В ОКПД и ОКВЭД услуги по аренде различных видов имущества тоже имеют различную классификацию. Например, если речь идет об аренде бульдозера без оператора, то по ОКПД и ОКВЭД данный вид деятельности имеет один код 77.32 («Услуги по аренде и лизингу строительных машин и оборудования для гражданского строительства» и «Аренда и лизинг строительных машин и оборудования» соответственно). Что касается единиц измерения объема услуг аренды, здесь в случае аренды движимого имущества используются единицы, соответствующие специфике арендуемого имущества (как правило, штуки), а в случае аренды недвижимого имущества – единицы измерения площади (кв. м) и единицы измерения конкретных объектов (например, количество офисных кабинетов, гаражных боксов). Причем при конкурентной закупке может использоваться формат «не менее» – например, площадь гаражей не менее 200 кв. м.

Техзадание по аренде имущества

Техническое задание по аренде имущества может включать в себя:

1. Требования к местонахождению имущества (если речь идет о недвижимом имуществе).

2. Требования к техническим и иным характеристикам имущества. Например, если речь идет о недвижимом имуществе, может требоваться, чтобы предлагаемые в аренду помещения не располагались в подвальных помещениях, чтобы во всех помещениях были установлены светильники дневного освещения, обеспечивающие освещение рабочих мест не менее определенного уровня, и т. д.

3. Требования к арендодателю. Например, в случае с недвижимым имуществом на арендодателя могут возлагаться функции по уборке помещения, включая приобретение необходимых для уборки товаров, функции по охране помещения и т. д.

* * *

При осуществлении закупок в части аренды имущества следует помнить, что заключение договоров аренды в целом регулируется гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ), а заказчики в своей закупочной деятельности должны руководствоваться в числе прочего нормами этого законодательства (ч. 1 ст. 2 Закона № 223-ФЗ). В частности, в гражданском законодательстве регламентируются общие вопросы, связанные с арендой имущества; вопросы, касающиеся специфики такого вида аренды, как прокат, аренды транспортных средств (как с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без них), аренды зданий и сооружений, финансовой аренды (лизинга). Например, эти многочисленные нормы устанавливают, что доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (кроме случаев, если договор заключен на срок менее одного года) (ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651 ГК РФ); арендатор транспортного средства без экипажа в течение всего срока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК РФ); и т. д. Все эти моменты заказчик должен учитывать как при принятии решения об аренде того или иного имущества, так и при подготовке закупочной документации и (или) проекта договора.

Чагин К. Г.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»