Курс ЦБ на 29 марта 2024 года
EUR: 99.7057 USD: 92.2628 КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА 16%
8 (952) 080-10-85
круглосуточно

Нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства: налог на прибыль

Известно, что в силу пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ аккумулированные на счетах застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов не признаются доходами для целей налогообложения прибыли. Однако использование денежных средств не по целевому назначению влечет обязанность признать соответствующую сумму в составе внереализационных доходов (пп. 14 ст. 250 НК РФ) в том периоде, когда застройщик фактически использовал денежные средства не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Между тем долевое строительство жилых домов с привлечением средств физических лиц имеет свою специфику:

– длительность процесса строительства;
– неравномерность поступления финансирования от участников;
– использование застройщиком собственных денежных средств;
– привлечение денежных средств третьих лиц (кредиты, займы).

Означает ли это, что положения п. 14 ст. 250 НК РФ должны применяться исходя из конечного результата использования денежных средств:

– были ли в итоге средства целевого финансирования использованы по целевому назначению;
– достигнута ли цель, на достижение которой рассчитывал дольщик (инвестор) при передаче денежных средств застройщику.

Пример 1.

За счет полученных от дольщиков временно свободных денежных средств застройщик предоставил заем (учредителю, руководителю, работнику, организации). Заемщик возвратил денежные средства. Временное отвлечение денег не повлияло на выполнение застройщиком обязательств по ДДУ, не привело к причинению ущерба дольщикам (инвесторам). Договорные обязательства исполнены надлежащим образом.

Обязан ли застройщик отражать сумму выданного займа в составе внереализационных доходов и начислять с нее налог на прибыль? Да, обязан. Согласно названным выше положениям гл. 25 НК РФ данная обязанность не зависит от того, возвращена ли сумма займа застройщику, построен ли жилой дом, переданы ли квартиры участникам долевого строительства. Важен сам факт нецелевого использования денег, в данном случае – выдача займа третьему лицу.

Сделанный нами вывод подтверждается судебной практикой. В частности, арбитры АС ЗСО в Постановлении от 01.03.2017 по делу № А45-1399/2015 указали:

– на момент выдачи займа у застройщика отсутствовали иные источники финансирования, о чем свидетельствует выписка по расчетному счету;
– возврат заемных средств не влияет на квалификацию действий как нецелевого использования денежных средств.

К сведению: суд отклонил ссылку организации на Письмо Минфина России от 02.02.2015 № 03-03-06/3926, отметив, что данные разъяснения касаются размещения свободных денежных средств на депозитном счете в учреждении банка, что не является идентичной ситуацией, поскольку при предоставлении зай­ма денежные средства выбывают из владения, пользования и распоряжения застройщика, несмотря на то, что они были переданы ему участниками для строительства МКД.

Можно ли избежать доначисления налога на прибыль, если задним числом оформить акт зачета взаимных требований, на основании которых долг по договору займа закрывается погашением задолженности застройщика перед генподрядчиком? В названном выше постановлении судьи ответили на этот вопрос отрицательно, указав на формальность зачета.

Пример 2.

Застройщик имел задолженность перед генподрядчиком. Генподрядчик был должен руководителю организации-застройщика, которая предоставила заем руководителю.

Stroitelstvo_0417_scheme-1.GIF

Стороны оформили соглашение о зачете, в котором предусмотрели зачет следующих требований:

– стороны 1 (руководитель-заемщик) перед стороной 2 (застройщик-заимодавец) по договору займа;
– стороны 2 (застройщик) перед стороной 3 (генподрядчик) по договору генерального подряда за выполненные работы;
– стороны 3 (генподрядчик-заемщик) перед стороной 1 (руководитель-заимодавец) по договору займа.

Застройщик указал на необоснованность позиции инспекции о нецелевом использовании денег дольщиков, сославшись на то, что сумма займа фактически израсходована на строительство МКД, поскольку направлена на погашение задолженности перед генподрядчиком.

Арбитры отметили следующие обстоятельства. Во-первых, все три стороны являются взаимозависимыми лицами. Во-вторых, по общему правилу в силу ст. 410 ГК РФ зачетом могут быть погашены однородные требования, срок которых наступил. В данном случае соглашение о зачете датировано тем же днем, в который застройщик предоставил заем руководителю. В-третьих, соглашение о зачете от имени всех сторон подписано одним и тем же лицом (руководителем организации-застройщика). В-четвертых, застройщик предоставил заем руководителю в безналичном порядке, а возвращен заем иным способом, не позволяющим проследить реальный возврат денежных средств.

Судьи указали: каждое из перечисленных действий в отдельности не нарушает установленных норм и правил, однако оценка этих действий в совокупности позволяет считать, что соглашение о зачете является формальным, не направленным на реальное исполнение договорных обязательств.

Итак, арбитры АС ЗСО решили, что отвлечение денежных средств, полученных от участников долевого строительства, для выдачи займа, в том числе на условиях срочности и возвратности, следует относить к нецелевому расходованию, влекущему предусмотренные п. 14 ст. 250 НК РФ последствия. При этом датой получения застройщиком внереализационного дохода должна признаваться дата отвлечения денежных средств (дата перечисления или выдачи денег заемщику) независимо от результата деятельности застройщика (завершения строительства жилого дома и исполнения всех обязательств по ДДУ).

Обратите внимание: возвращенные заемщиком денежные средства не включаются в состав доходов застройщика, поскольку у него не возникает экономической выгоды (Письмо Минфина России от 17.09.2015 № 03-03-06/4/53367).

Важно, что в рассматриваемом деле налог на прибыль был доначислен застройщику не только с суммы предоставленного займа, но и с денежных средств, перечисленных генподрядчиком некоторым субподрядчикам. Судьи учли взаимозависимость застройщика и генподрядчика, а также отсутствие у спорных субподрядчиков возможности выполнить строительные работы (нет производственных мощностей, материальных ресурсов, работников, расходов, неизбежно возникающих при реальном ведении предпринимательской деятельности: коммунальные платежи, аренда офиса, услуги связи и т. п.).

* * *

Федеральный закон об участии в долевом строительстве определяет цели использования застройщиком денежных средств участников. Нарушение положений данного закона, а также неведение раздельного учета доходов и расходов влечет для застройщика обязанность отражать внереализационный доход. Использованными не по целевому назначению признаются, например, денежные средства, выданные в качестве займов, израсходованные на приобретение ценных бумаг и даже финансирование строительства другого МКД или иного объекта недвижимости. Для включения соответствующих сумм во внереализационные доходы застройщика достаточно самого факта нецелевого использования. При этом не имеют значения такие обстоятельства, как возврат денежных средств застройщику (в том числе по прошествии незначительного периода времени) и исполнение им обязательств перед участниками долевого строительства.

В деле № А45-1399/2015 арбитры АС ЗСО признали использованными не по целевому назначению суммы, перечисленные субподрядчикам-«однодневкам».




Кошкина Т. Ю.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»


Комментарии (0)
Похожие документы