Курс ЦБ на 29 марта 2024 года
EUR: 99.7057 USD: 92.2628 КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА 16%
8 (952) 080-10-85
круглосуточно

Соглашение об отказе дольщика от неустойки ничтожно

Застройщик нарушил срок передачи дольщику объекта долевого строительства. Чтобы избежать уплаты неустойки, в акт приема-передачи квартиры было включено условие, предусматривающее отказ дольщика от предъявления застройщику требований о взыскании любых процентов, пеней, штрафов и иных неустоек. Акт сторонами подписан. Может ли суд принять иск дольщика и взыскать с застройщика неустойку?

Соглашение об отказе дольщика от неустойки, предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве, является ничтожным. Поэтому, несмотря на наличие акта, содержащего указанное условие, застройщик проиграет судебное дело.

Обоснование сделанного вывода следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом стро­ительства застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

На основании ч. 2 этой статьи в случае нарушения установленного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить участнику неустойку.

По смыслу ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки (пеней, штрафа) является правом суда.

Согласно разъяснениям, данным в п. 75 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 (далее – Постановление № 7), при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Правила о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (п. 78 названного постановления).

Таким образом, снижение неустойки (пеней, штрафа) возможно только в случае наличия достаточных доказательств в подтверждение ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Такие последствия Законом об участии в долевом строительстве не установлены.

Заранее заключенное соглашение об отказе кредитора от права требовать присуждения судебной неустойки является недействительным, если в силу указания закона или договора либо в силу существа обязательства кредитор не лишен права требовать исполнения обязательства в натуре. Однако стороны вправе после нарушения срока, установленного судом для исполнения обязательства в натуре, заключить на стадии исполнительного производства мировое соглашение о прекращении обязательства по уплате судебной неустойки предоставлением отступного, новацией или прощением долга (п. 29 Постановления № 7).

Кроме того, в силу ч. 2 ст. 3 ГК РФ и п. 3 ст. 4 АПК РФ отказ от права на обращение в суд недействителен.

Таким образом, условие об отказе кредитора (дольщика) от требований об уплате должником (застройщиком) неустойки является ничтожным и не может быть принято во внимание, в том числе судом при рассмотрении соответствующего иска.

Аналогичной позиции придерживаются судьи. Например, в Постановлении АС МО от 30.07.2020 по делу № А41-88538/17 были отклонены следующие доводы застройщика:

– актом приема-передачи квартиры предусмотрено, что участник долевого строительства отказывается от всех требований к застройщику, возникших в связи с заключением, исполнением и расторжением договора долевого участия, включая, но не ограничиваясь требованиями по возврату уплаченных денежных средств, по выплате начисленных за любой период процентов за пользование денежными средствами, неустоек, пеней, штрафов и иных финансовых санкций, любых убытков и расходов, в том числе установленных решениями судов;
– в акте явно выражена и четко сформулирована воля кредитора на прощение долга;
– акт соответствует требованиям ст. 409 ГК РФ «Отступное», ст. 415 ГК РФ «Прощение долга» , в связи с чем обязательства застройщика по выплате неустойки, штрафа и иных убытков и расходов считаются прекращенными.

Слабая сторона договора, которой применительно к рассматриваемой ситуации является участник долевого строительства, вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий или о ничтожности таких условий (Постановление АС МО от 07.07.2020 № Ф05-21569/2018 по делу № А41-88538/2017).

При рассмотрении иска к застройщику судьи примут во внимание пояснения дольщика о том, что действительной волей при подписании акта приема-передачи квартиры являлось только получение объекта недвижимости, а не отказ от принадлежащего ему в силу закона права на получение неустойки (см. Постановление АС МО от 23.01.2020 № Ф05-21569/2018 по делу № А41-88538/2017, Определением ВС РФ от 07.05.2020 № 305-ЭС19-24376(3) отказано в передаче дела на пересмотр).



Кислов С. С.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»


Комментарии (0)
Похожие документы