Курс ЦБ на 29 марта 2024 года
EUR: 99.7057 USD: 92.2628 КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА 16%
8 (952) 080-10-85
круглосуточно

О применении новых положений Закона об участии в долевом строительстве в случае получения разрешения на строительство до 01.07.2018

Для застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, законодатель предусмотрел особенности применения многочисленных нововведений. Как это часто бывает, переходные положения вызвали много вопросов (как у самих застройщиков, так и уполномоченных банков). В связи с чем Минстрой разъяснил некоторые нюансы в Письме от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07. Подробнее о позиции профильного ведомства – в данном материале.

Сложная теория

Для начала Минстрой напомнил следующее. В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018:

– положения ст. 2, второго предложения ч. 1.1, ч. 2 – 2.2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве применяются без учета изменений, внесенных федеральными законами от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Федеральный закон № 175-ФЗ);
ч. 2.3 и 2.6 ст. 3, ст. 1818.2 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ) применяются с учетом особенностей, установленных ст. 8 Федерального закона № 175-ФЗ.

В частности, застройщик в течение двух месяцев со дня вступления в силу названного закона обязан открыть банковский счет в одном из уполномоченных банков в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика. По расчетному счету застройщика не могут осуществляться операции, совершение которых не допускается ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, за исключением исполнения обязательств застройщика, которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 175-ФЗ. В таком случае уполномоченный банк отказывает в проведении операции по счету и уведомляет об этом контролирующий орган и публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) в день отказа от проведения операции по счету.

Позиция Минстроя

Об открытии расчетных счетов

Застройщики обязаны открыть расчетный счет в уполномоченном банке до 01.09.2018 года в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 01.07.2018. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.

При наличии нескольких полученных до 01.07.2018 разрешений на строительство названные счета могут быть открыты в разных уполномоченных банках и в разное время, но не позднее 01.09.2018.

Если счет в уполномоченном банке был открыт ранее, застройщик не обязан открывать новый расчетный счет. Сведения об имеющемся счете необходимо указать в проектной декларации.

Застройщик вправе расторгнуть ранее заключенный с уполномоченным банком договор, закрыть данный счет и открыть расчетный счет в другом уполномоченном банке.

Застройщики не обязаны закрывать свои расчетные и прочие банковские счета, которые могут использоваться для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью.

Обратите внимание: если разрешение на строительство получено до 01.07.2018, то взаимодействующие с застройщиком технический заказчик и генподрядчик не обязаны открывать счета в том уполномоченном банке, в котором открыт счет застройщика.

Об осуществлении деятельности застройщика

Застройщики вправе привлекать денежные средства участников одновременно по нескольким выданным до 01.07.2018 разрешениям на строительство, в том числе если строительство осуществляется не в рамках одного градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории.

Застройщики, получившие до 01.07.2018 два разрешения на строительство и более, могут начать (или продолжать) одновременное привлечение денежных средств граждан для строительства объектов (их комплексов) по каждому из таких разрешений.

О требованиях к застройщику

Часть 2.6 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ (контролирующий орган) обязан направить в орган регистрации прав уведомление:

1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства – не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в ч. 1.1, п. 1, 1.2 – 1.7, 2 – 6 ч. 2 этой статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных ст. 18 данного закона;

2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства – не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, закрепленным в п. 1.1, 1.8, 7 и 8 ч. 2 этой статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным данным пунктом;

3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве – в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности;

4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в ч. 1.1 и 2 этой статьи, – не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика данным требованиям.

Минстрой разъяснил: в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, применяется только пп. 3. Иными словами, контролирующий орган направит упомянутое уведомление лишь в случае нарушения более чем на полгода срока передачи дольщику объекта долевого строительства.

О применении ст. 18 и 18.2 Закона об участии в долевом строительстве

Напомним, речь идет о ст. 18 «Использование денежных средств застройщиком» и 18.2 «Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика».

Минстрой пояснил:

– застройщики применяют ст. 18 в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, внесенных федеральными законами № 218-ФЗ и 175-ФЗ. Однако в отношении обязательств, возникших после 01.07.2018, на застройщиков распространяются положения обновленной ч. 3 этой статьи;
– застройщики должны применять п. 1 ч. 3 ст. 18.2 (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ), остальные положения этой статьи на них не распространяются.

При этом в ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве указано, что по расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций:

1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников и со строительством долевой недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;

3) предоставление ссуд, займов;

4) покупка ценных бумаг;

5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ – застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Соответственно, п. 1 ч. 3 ст. 18.2 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если операция указана в ч. 3 ст. 18 этого закона.

О действиях уполномоченного банка

По общему правилу уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика о проведении операции по расчетному счету не позднее следующего дня со дня получения распоряжения.

Уполномоченный банк приостанавливает на срок до трех рабочих дней исполнение распоряжения застройщика при одновременном наличии двух условий:

– если указанные в графе «Назначение платежа» сведения не позволяют очевидным образом установить, что в результате операции исполняются обязательства застройщика, возникшие до 01.07.2018;
– если имеются факты (или признаки) нарушения застройщиком требований ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (о применении данной нормы см. выше).

Приостановив исполнение распоряжения, банк вправе потребовать от застройщика представления соответствующих подтверждающих документов.

Далее возможны два варианта:

– банк исполняет распоряжение;
– банк отказывает в перечислении денежных средств и уведомляет об этом контролирующий орган и Фонд.

К сведению: уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету в случае, если ее совершение будет нарушать требования, установленные ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона № 175-ФЗ.

Банк исполнит распоряжение застройщика, если в ходе проверки (назначения платежа, приложенных документов) будет установлено, что операция подпадает под запрет, установленный ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ), но платеж направлен на исполнение обязательств, возникших у застройщика до 01.07.2018.



Васильев Ю. А.,
д. э. н, автор серии книг «Годовой отчет»


Комментарии (0)
Похожие документы