Курс ЦБ на 29 марта 2024 года
EUR: 99.7057 USD: 92.2628 КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА 16%
8 (952) 080-10-85
круглосуточно

Перепродажа недвижимости с прибылью не исключает получения необоснованной налоговой выгоды

Руководство организации планирует продать приобретенный ранее земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного капитального строительства. В целом от данной сделки будет получена прибыль, но непосредственно недострой предполагается продать с убытком.

Например, земля была куплена за 1 000 000 руб., объект незавершенного строительства – за 3 540 000 руб. (в том числе НДС – 540 000 руб.). То есть всего продавцу недвижимости было уплачено 4 540 000 руб. Сумма входного НДС принята к вычету. Никаких работ в отношении названных объектов организация не проводила.

Общая цена сделки с покупателем составит 4 600 000 руб., в том числе земельного участка ­– 3 420 000 руб., недостроенного здания – 1 180 000 руб. (в том числе НДС – 180 000 руб.).

Руководство организации считает, что налоговых рисков не возникает, поскольку:

– сделка не является контролируемой;
глава 25 «Налог на прибыль» НК РФ не запрещает продавать недвижимость (в частности, объект незавершенного строительства) с убытком;
глава 21 «НДС» НК РФ не устанавливает обязанности восстанавливать НДС в случае, когда сумма налога, начисленного при продаже товара, меньше размера налога, уплаченного при его приобретении.

Насколько обоснованна эта позиция об отсутствии налоговых рисков?

Если говорить кратко

Тот факт, что сделка не признается контролируемой в соответствии с положениями разд. V.1 НК РФ, не означает, что налоговый орган не вправе проверить обоснованность применения цен и получения налоговой выгоды. В данном случае ИФНС может настаивать, что соотношение цен (земельного участка и недостроя) изменено только для получения необоснованной налоговой выгоды по НДС. В описанной ситуации цена двух последовательно совершенных сделок практически не отличается (4 540 000 и 4 600 000 руб.), а за счет разницы между размером налогового вычета (540 000 руб.) и величиной начисленного при реализации НДС (180 000 руб.) организация получила за счет средств бюджета 360 000 руб.

Считаем, что налоговый орган не оставит эти сделки без внимания, доначислит НДС (или откажет в вычете) и будет доказывать недобросовестность налогоплательщика. Если стороны сделок являются взаимозависимыми лицами, добиться отмены решения ИФНС, не получится.

Необходимые пояснения

По общему правилу стороны договора свободны в определении его условий, в том числе условия о цене. Поэтому само по себе отличие цены сделки от рыночной не является достаточным основанием для вывода о недобросовестности налогоплательщика.

Кроме того, в соответствии со ст. 105.14 НК РФ контролируемыми признаются не любые сделки между взаимозависимыми лицами, а такие, общая сумма которых за год превышает многомиллионный (а в некоторых случаях – миллиардный) порог. Однако это не означает, что иные сделки (не признаваемые контролируемыми) не могут быть предметом налогового контроля. Уровень цен может быть проверен и по неконтролируемым сделкам, при условии, что налоговый орган установил существенное отклонение цены сделки от рыночного уровня и выявлены признаки получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды. В подобных случаях налоговые органы ссылаются на отчеты оценщиков и позицию, выраженную в Постановлении Пленума ВАС РФ № 53.

Суды считают действия контролеров легитимными и подтверждают законность решений о доначислении НДС и налога на прибыль, отмечая, что о наличии необоснованной налоговой выгоды свидетельствует совокупность установленных инспекторами факторов:

– многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня цен;
– участие в сделке взаимозависимых лиц, что означает способность таких лиц оказывать влияние на условия и (или) результаты совершаемых ими сделок;
– отсутствие разумных экономических причин к установлению цены в заниженном (или завышенном) размере.

Важно, что Верховный суд неоднократно соглашался с мнением нижестоящих судов, чем фактически одобрил привлечение оценщиков для целей проверки цен по сделкам, не признаваемым контролируемыми (определения от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920 по делу № А40-63374/2015, от 03.11.2016 № 309-КГ16-11051 по делу № А50-14026/2015, от 22.11.2016 № 306-КГ15-16059 по делу № А43-13370/2014 и т. д.).

Ситуация из практики

Возвращаясь к описанной ситуации, отметим, что схожий случай был предметом анализа Верховного суда (см. Определение от 28.11.2016 № 309-КГ16-12589 по делу № А34-4010/2015). Арбитры отказали в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда, указав, что единственной целью налогоплательщика было уменьшение базы по НДС при продаже объектов недвижимости за счет увеличения стоимости земельных участков, реализация которых освобождена от налогообложения. Суть налогового спора в следующем.

Организация заключила договор купли-продажи объектов недвижимости и земельных участков с физическим лицом, являвшимся на момент совершения сделки владельцем 39% акций общества. Спустя три недели стороны подписали дополнительное соглашение, перераспределяющее стоимость отдельных реализуемых объектов без изменения общей суммы сделки и обязательств сторон: стоимость земельных участков была увеличена, а цена зданий – уменьшена.

Налоговый орган указал, что организация получила необоснованную налоговую выгоду и что дополнительное соглашение было заключено в отсутствие деловой цели.

Исследовав представленные доказательства и доводы сторон, судьи сделали вывод, что единственной целью заключения дополнительного соглашения было уменьшение базы по НДС со стоимости реализованных объектов недвижимости за счет увеличения стоимости земельных участков, продажа которых в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ освобождена от налогообложения.

Подведем итог

Как указано выше, налогоплательщик совершил две последовательных сделки (по приобретению и перепродаже недостроенного здания и земельного участка), цена которых практически не отличается. Налогоплательщик не отрицает, что никаких улучшений в отношении земельного участка не производилось. Поэтому нет видимых оснований для более чем трехкратного увеличения цены этого участка. Одновременно не имеется причин для снижения в три раза стоимости недостроя. Учитывая данные обстоятельства, налоговый орган будет доказывать, что единственной целью изменения соотношения цен здания и участка было получение необоснованной налоговой выгоды по НДС. Принимая во внимание судебную практику, следует признать, что шансы инспекторов на победу в налоговом споре являются очень высокими.




Скворцова А. А.,
эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»


Комментарии (0)
Похожие документы