Валентина Микшина
10 авг. 2011 г., 19:49
Это один из самых спороных вопросов, и единой практики до сих пор не сформировалось, к сожалению. Налогоплательщики ищут возможности избежать уплаты несвоих налогов, но налоговики всеми силами стараются подвести эти платежи под налогообложение.
В базе есть консультация именно по вашей ситуации и комментируется свежее минфиновское письмо.
http://www.audar-info.ru/article/com/article.php?artId=139874&q=%F3%F1%ED+%E2%EE%E7%EC%E5%F9%E5%ED+%EA%EE%EC%EC%F3%ED%E0%EB%FC%ED+%F0%E0%F1%F5%EE%E4+%E0%F0%E5%ED%E4%E0%F2%EE%F0+24.05.2011
Комментарий к
Письму Министерства финансов РФ от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55
В
Письме Минфина России от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55 рассматривался вопрос о том, нужно ли включать в состав доходов арендодателя, применяющего УСНО, суммы, поступающие от арендаторов в качестве компенсации коммунальных платежей. Правда, в данном случае речь шла об арендодателе – «упрощенце» с объектом обложения «доходы». Поскольку такие налогоплательщики уплачивают налог исключительно с суммы доходов, состав доходов для них имеет существенное значение.
Однако и в этот раз финансисты не отказались от своей точки зрения (которая прослеживается в
письмах от 16.07.2009 № 03-11-06/2/130,
от 10.02.2009 № 03-11-09/42,
от 17.11.2008 № 03-11-05/274) и вновь указали, что суммы платежей арендаторов за жилищно-коммунальные услуги (включая плату за электроэнергию, воду, теплоснабжение и вывоз бытовых отходов), поступающие на счет арендодателя, должны учитываться в составе доходов при расчете единого налога.
Даже тот факт, что налогоплательщик, обращаясь к чиновникам за разъяснениями, привел примеры из арбитражной практики, опровергающие данную позицию финансового ведомства, никоим образом не повлиял на мнение последнего.
Раньше финансисты обосновывали свою точку зрения тем, что суммы возмещения коммунальных платежей, поступающие от арендатора, не предусмотрены
ст. 251 НК РФ. (Напомним: в соответствии с п. 1
ст. 346.15 НК РФ при определении объекта обложения единым налогом не учитываются доходы, перечисленные в
ст. 251 НК РФ.) Поэтому указанные суммы возмещения должны учитываться в составе доходов арендодателя. Об этом, в частности, говорится в Письме № 03-11-09/42.
В настоящих разъяснениях в качестве аргумента финансисты процитировали положения
ст. 249 НК РФ, согласно которой доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных.
Таким образом, в комментируемом письме финансисты, как и прежде, не рассматривают вопрос, связанный с возмещением арендатором затрат по коммунальным услугам, по существу и настаивают на формальном прочтении норм
гл. 26.2 НК РФ.
Более того, выводы чиновников о том, что суммы возмещаемых арендатором коммунальных платежей являются доходом арендодателя, вступают в противоречие с определением дохода, которое приведено в ст. 41
НК РФ. Названной статьей установлено, что доход – это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая при возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.
Поскольку арендодатель, как правило, в полном объеме перечисляет сумму коммунальных платежей, возмещаемую арендатором, поставщикам этих услуг, экономической выгоды у арендодателя в данном случае не возникает. Как указал ФАС ВВО в
Постановлении от 21.04.2008 № А39-362/2007, речь в этой ситуации идет именно об оплате коммунальных услуг, а не о перепродаже их арендаторам. Аналогичные выводы сделаны в
Постановлении ФАС УО от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2.
Вместе с тем расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги нередко оформляются с помощью посреднических договоров (например, агентского договора) (ст. 1005
ГК РФ). Финансисты в Письме № 03-11-06/2/55 также не исключают возможности заключения подобного договора между арендатором и арендодателем, применяющим УСНО с объектом обложения «доходы». При таком способе оформления арендных отношений арендодатель-агент должен учесть у себя в доходах только сумму агентского вознаграждения.
При этом чиновники подчеркнули, что агент, действующий от своего имени, но за счет принципала, должен совершать сделки с третьим лицом после заключения агентского договора и только в интересах принципала. Именно при таких условиях Минфин не будет возражать против учета агентом-«упрощенцем» (в том числе с объектом налогообложения «доходы») агентского вознаграждения в составе доходов. В противном случае сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения заказчика (п. 6 Информационного
письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85).
Однако финансисты, настаивая в Письме № 03-11-06/2/55 на осуществлении этого условия, умолчали, что такое условие крайне редко выполняется на практике. Как правило, посреднические договоры с арендаторами помещений заключаются после того, как арендодатель заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг в целом на весь объект недвижимости. Значит, существует риск, что приобретение арендодателем коммунальных услуг в данной ситуации не будет признано контролирующими органами в качестве посреднической услуги, оказанной в интересах арендатора.
В случае возникновения спора с контролерами можно, конечно, предпринять попытку отстоять свои интересы в суде. В арбитражной практике есть примеры, когда судьи считают, что коммунальные платежи, которые получает арендодатель-агент, не учитываются в его доходах (см., например,
Постановление ФАС МО от 15.10.2009 № КА-А41/10689-09). Хотя есть прямо противоположные решения (
постановления ФАС ПО от 04.10.2007 № А57-9388/06,
ФАС ДВО от 04.05.2009 № Ф03-1657/2009).
В то же время, если основным видом деятельности налогоплательщика является сдача помещений в аренду, полагаем, наиболее оптимальным вариантом будет смена объекта налогообложения. Ведь при объекте «доходы минус расходы» есть возможность учитывать расходы на оплату коммунальных услуг, возмещаемые впоследствии арендатором.