Курс ЦБ на 28 марта 2024 года
EUR: 100.27 USD: 92.5919 КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА 16%
8 (952) 080-10-85
круглосуточно

Что является доходом при УСНО

  • Неизвестный
    10 авг. 2011 г., 18:46
    Собственник торгового центра сдает в аренду помещения арендаторам, получает с них плату за аренду, и коммунальные платежи. Являются ли коммунальные платежи выручкой у арендодателя, если он на УСНО (доходы), т.е.расходы не учитываются.
  • Валентина Микшина
    10 авг. 2011 г., 19:49

    Гость пишет:
    Собственник торгового центра сдает в аренду помещения арендаторам, получает с них плату за аренду, и коммунальные платежи. Являются ли коммунальные платежи выручкой у арендодателя, если он на УСНО (доходы), т.е.расходы не учитываются.



    Это один из самых спороных вопросов, и единой практики до сих пор не сформировалось, к сожалению. Налогоплательщики ищут возможности избежать уплаты несвоих налогов, но налоговики всеми силами стараются подвести эти платежи под налогообложение.
    В базе есть консультация именно по вашей ситуации и комментируется свежее минфиновское письмо.



    http://www.audar-info.ru/article/com/article.php?artId=139874&q=%F3%F1%ED+%E2%EE%E7%EC%E5%F9%E5%ED+%EA%EE%EC%EC%F3%ED%E0%EB%FC%ED+%F0%E0%F1%F5%EE%E4+%E0%F0%E5%ED%E4%E0%F2%EE%F0+24.05.2011

    Комментарий к Письму Министерства финансов РФ от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55
    В Письме Минфина России от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55 рассматривался вопрос о том, нужно ли включать в состав доходов арендодателя, применяющего УСНО, суммы, поступающие от арендаторов в качестве компенсации коммунальных платежей. Правда, в данном случае речь шла об арендодателе – «упрощенце» с объектом обложения «доходы». Поскольку такие налогоплательщики уплачивают налог исключительно с суммы доходов, состав доходов для них имеет существенное значение.

    Однако и в этот раз финансисты не отказались от своей точки зрения (которая прослеживается в письмах от 16.07.2009 № 03-11-06/2/130, от 10.02.2009 № 03-11-09/42, от 17.11.2008 № 03-11-05/274) и вновь указали, что суммы платежей арендаторов за жилищно-коммунальные услуги (включая плату за электроэнергию, воду, теплоснабжение и вывоз бытовых отходов), поступающие на счет арендодателя, должны учитываться в составе доходов при расчете единого налога.

    Даже тот факт, что налогоплательщик, обращаясь к чиновникам за разъяснениями, привел примеры из арбитражной практики, опровергающие данную позицию финансового ведомства, никоим образом не повлиял на мнение последнего.

    Раньше финансисты обосновывали свою точку зрения тем, что суммы возмещения коммунальных платежей, поступающие от арендатора, не предусмотрены ст. 251 НК РФ. (Напомним: в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта обложения единым налогом не учитываются доходы, перечисленные в ст. 251 НК РФ.) Поэтому указанные суммы возмещения должны учитываться в составе доходов арендодателя. Об этом, в частности, говорится в Письме № 03-11-09/42.

    В настоящих разъяснениях в качестве аргумента финансисты процитировали положения ст. 249 НК РФ, согласно которой доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных.

    Таким образом, в комментируемом письме финансисты, как и прежде, не рассматривают вопрос, связанный с возмещением арендатором затрат по коммунальным услугам, по существу и настаивают на формальном прочтении норм гл. 26.2 НК РФ.

    Более того, выводы чиновников о том, что суммы возмещаемых арендатором коммунальных платежей являются доходом арендодателя, вступают в противоречие с определением дохода, которое приведено в ст. 41 НК РФ. Названной статьей установлено, что доход – это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая при возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

    Поскольку арендодатель, как правило, в полном объеме перечисляет сумму коммунальных платежей, возмещаемую арендатором, поставщикам этих услуг, экономической выгоды у арендодателя в данном случае не возникает. Как указал ФАС ВВО в Постановлении от 21.04.2008 № А39-362/2007, речь в этой ситуации идет именно об оплате коммунальных услуг, а не о перепродаже их арендаторам. Аналогичные выводы сделаны в Постановлении ФАС УО от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2.

    Вместе с тем расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги нередко оформляются с помощью посреднических договоров (например, агентского договора) (ст. 1005 ГК РФ). Финансисты в Письме № 03-11-06/2/55 также не исключают возможности заключения подобного договора между арендатором и арендодателем, применяющим УСНО с объектом обложения «доходы». При таком способе оформления арендных отношений арендодатель-агент должен учесть у себя в доходах только сумму агентского вознаграждения.

    При этом чиновники подчеркнули, что агент, действующий от своего имени, но за счет принципала, должен совершать сделки с третьим лицом после заключения агентского договора и только в интересах принципала. Именно при таких условиях Минфин не будет возражать против учета агентом-«упрощенцем» (в том числе с объектом налогообложения «доходы») агентского вознаграждения в составе доходов. В противном случае сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения заказчика (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85).

    Однако финансисты, настаивая в Письме № 03-11-06/2/55 на осуществлении этого условия, умолчали, что такое условие крайне редко выполняется на практике. Как правило, посреднические договоры с арендаторами помещений заключаются после того, как арендодатель заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг в целом на весь объект недвижимости. Значит, существует риск, что приобретение арендодателем коммунальных услуг в данной ситуации не будет признано контролирующими органами в качестве посреднической услуги, оказанной в интересах арендатора.

    В случае возникновения спора с контролерами можно, конечно, предпринять попытку отстоять свои интересы в суде. В арбитражной практике есть примеры, когда судьи считают, что коммунальные платежи, которые получает арендодатель-агент, не учитываются в его доходах (см., например, Постановление ФАС МО от 15.10.2009 № КА-А41/10689-09). Хотя есть прямо противоположные решения (постановления ФАС ПО от 04.10.2007 № А57-9388/06, ФАС ДВО от 04.05.2009 № Ф03-1657/2009).

    В то же время, если основным видом деятельности налогоплательщика является сдача помещений в аренду, полагаем, наиболее оптимальным вариантом будет смена объекта налогообложения. Ведь при объекте «доходы минус расходы» есть возможность учитывать расходы на оплату коммунальных услуг, возмещаемые впоследствии арендатором.
  • Валентина Микшина
    19 окт. 2011 г., 13:17

    Гость пишет:
    Собственник торгового центра сдает в аренду помещения арендаторам, получает с них плату за аренду, и коммунальные платежи. Являются ли коммунальные платежи выручкой у арендодателя, если он на УСНО (доходы), т.е.расходы не учитываются.



    В Вашем вопросе поставлена точка!

    19.10.2011
    [B]Коммунальные расходы арендодателя-«упрощенца»: позиция Президиума ВАС[/B]

    При сдаче имущества в аренду обязанность по обеспечению арендуемых помещений теплом, электроэнергией, водоснабжением и водоотведением, канализацией, вывозом бытового мусора и услугами связи обычно возлагается на арендодателя. При этом арендная плата нередко состоит из двух частей: постоянной и переменной. Первая представляет собой плату за пользование имуществом, вторая включает стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором. Какую сумму арендодатель должен учесть в доходах для целей применения УСНО? До недавнего времени единства мнений по данному вопросу не было.

    Так, с позиции Минфина (письма от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55, от 16.07.2009 № 03-11-06/2/130, от 10.02.2009 № 03-11-09/42 и др.), которую разделяли и налоговые органы, доходом арендодателя необходимо признавать общий размер арендной платы, включая суммы возмещения коммунальных платежей, поступающие от арендатора. Поскольку данная точка зрения была невыгодна «упрощенцам» (особенно тем, кто выбрал объект налогообложения «доходы»), некоторые из них пытались доказать, что компенсация коммунальных платежей не образует налогооблагаемого дохода. Причем иногда им удавалось привлечь на свою сторону судей и добиться отмены решений ИФНС о начислении недоимки по единому налогу.

    Президиум ВАС в Постановлении от 12.07.2011 № 9149/10 поставил точку в налоговом споре, признав требования налогового органа правомерными. Высший хозяйственный суд страны указал, что компенсация арендатором стоимости данных услуг приводит к образованию экономической выгоды у арендодателя. А поскольку компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества не включена в перечень освобождаемых от налогообложения доходов (ст. 251 НК РФ), указанные суммы учитываются в доходах арендодателя-«упрощенца».

    [I][B]Обратите внимание[/B]: этот вывод Президиума ВАС важен с двух точек зрения. Во-первых, суммы возмещения коммунальных расходов учитываются при исчислении стоимостного ограничения доходов, дающего право на применение УСНО. Во-вторых, в случае если объектом налогообложения у арендодателя являются «доходы», учет в доходах сумм компенсации приведет к увеличению размера единого налога.[/I]

    Президиум ВАС признал: в связи с тем, что, оплачивая коммунальные и иные связанные с содержанием переданного в аренду помещения услуги, арендодатель исполнял возлагаемую на него договором аренды обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению, оплата этих услуг является затратами арендодателя, необходимыми для осуществления им деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Поэтому при объекте налогообложения «доходы минус расходы» арендодатель вправе учесть в расходах плату за коммунальные и иные аналогичные услуги (в результате в доходах и расходах будет учитываться одна и та же сумма).


    http://www.audar-info.ru/article/Cstroy/article.php?artId=249750